나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1173 [1] 경기도 용인시 기흥구 서천동 700 서그내마을에스케이아파트 101동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재 ""서천초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
대상물건 인근은 아파트 및 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경량철골트러스지붕, 지상 20층 건물 내 제7층 제705호로서,
외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(아파트)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, ""아파트 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 왕복 2차선 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 아파트 공도 내 차량
진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역,
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 조성춘은 등기된 임차권자 이미연의 배우자임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1173 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 서천동 700 서그내마을에스케이아파트 101동 7층705호

용도: 아파트 (공동주택)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가OOOOOOO

관리사무소 연락처: 031-203-5026

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 51.82㎡ (약 15.68평)

토지지분: 51.8195㎡

건물면적 (전용면적): 84.46㎡ (약 25.55평)

건물지분: 84.464㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 확인이 어려우나, 단지 내 유사 평형을 고려할 때 약 108.7㎡ (약 32.87평)으로 추정됩니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 530,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

채권자: 가OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재 "서천초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 대상 물건까지 접근이 가능합니다.

인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때, 일반적인 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-28

확정일자: 2022-09-01

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 없음

임차인: 조성춘

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-28

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 임차인 조성춘은 등기된 임차권자 이 의 배우자입니다.

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 와이엠건설주식회사 (2002-05-30 접수)

소유권이전: 송진영 (2002-06-26 접수)

소유권이전: 지정영 (2021-11-22 접수, 강제경매 2020타경68426 관련)

근저당: 가재울새마을금고 (22,000,000원, 2021-11-22 접수, 말소기준권리)

주택임차권: 이미연 (400,000,000원, 2024-10-10 접수, 말소)

근저당: 지애리 (150,000,000원, 2022-11-23 접수, 말소)

가압류: 비엔케이캐피탈 (61,789,148원, 2023-03-31 접수, 말소)

임의경매: 가재울새마을금고 (19,545,210원, 2025-04-29 접수, 말소, 본건 2025타경1173 개시결정)

압류: 국민건강보험공단 (2025-05-12 접수, 말소)

등기부채권 총액: 633,789,148원

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 을10 (근저당, 가재울새마을금고, 2021-11-22 접수, 22,000,000원)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

모든 임차인(이 , 조성춘)은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 등기부 요약상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 그러나 이에 대한 가능성은 인수 시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

서천초등학교가 북측에 위치하며, 아파트 단지와 함께 공원, 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 지역으로서의 기능에 충실한 상권입니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 북측으로 왕복 2차선 도로가 접해 있어 입출입이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 서그내마을에스케이아파트

주소: 경기도 용인시 기흥구 서천동 700

총 동수: 8동

총 세대수: 807세대

최고층: 20층

사용승인일: 2002년 5월 20일

주차대수: 총 1053대 (지상 470대, 지하 583대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터

전기차충전기: 지상 21대, 지하 21대 (총 42대)

5.2. 주변 편의/생활시설

* 교육시설: 서천초등학교 (도보거리), 서천중학교, 서천고등학교, 경희대학교 국제캠퍼스 인접.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용 가능. 향후 인덕원-동탄 복선전철 서천역(예정) 개통 시 교통 편의성 증대 기대. 봉영로, 덕영대로, 기흥IC 등 교통망을 통한 주요 업무지구 접근성 양호.

* 생활편의시설: 단지 내 근린생활시설 및 인근 서천지구 중심상권 이용 편리. 홈플러스, 롯데마트 등 대형마트, 의료기관, 금융기관 등 이용 가능.

* 녹지/휴식공간: 단지 옆 서천근린공원, 매미산 산책로, 서천레스피아 등 쾌적한 환경.

6. 잠재적 리스크

* 권리상 인수 가능성: 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 관련 등기사항은 확인되지 않았습니다. 실제 조사 시 지상권 존재 여부를 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

* 명도 관련: 임차인 조성춘은 등기된 임차권자 이 의 배우자로, 대항력은 없으나 동거 관계 등으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후도: 2002년 준공으로 약 24년 경과된 건물로, 향후 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 서천동에 위치한 서그내마을에스케이아파트 101동 7층 705호로, 서천초등학교 인근에 자리한 주거 단지입니다.

아파트 단지는 807세대의 대단지로 구성되어 있으며, 2002년 준공으로 적정 연식을 지니고 있습니다.

감정가는 5.3억원으로 책정되었으며, 등기부상 말소기준권리 이하의 대부분 권리가 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

주변 학군 및 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 향후 교통 호재(서천역 예정)도 기대되는 지역입니다.

다만, 명도 과정에서 배우자 관계의 임차인으로 인한 변수 발생 가능성 및 확인되지 않은 지상권의 인수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 서천초등학교가 단지와 인접해 있어 자녀 교육에 매우 유리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 단지 주변의 근린생활시설 및 서천지구 중심상권, 대형마트 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통 개선 기대: 향후 서천역(예정) 개통 시 수도권 남부의 교통 요충지로서의 가치 상승이 기대됩니다.

* 쾌적한 주거 환경: 공원 및 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 적정하거나 약간 높은 수준으로, 유찰 시 가격 메리트 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준):

* 51,750만원 (12층)

* 50,300만원 (3층)

* 51,500만원 (17층)

이러한 최근 실거래가와 감정가 530,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 안전 마진 확보 및 경쟁을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

본건은 7층이며, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여 최근 최고가 거래액인 51,750만원을 기준으로, 감정가(530,000,000원)를 상회하지 않는 선에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 520,000,000원 ~ 530,000,000원

권장 입찰가: 525,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.