나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1172 [1] 경기도 화성시 금곡동 201 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 금곡동 소재 ""산수유"" 노선버스정류장 북측 인근에 위치하며, 주위는 일반음식점, 근린상가 등이 소재하는 지방도변 상가지대로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

본 건은 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하며, 이 도로는 남서측 인근에서 수도권제2순환고속도로(봉담~동탄) 북오산IC 등과 연결되어 타 지역으로의 연계성은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히,
자연녹지지역, 복합개발진흥지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(금곡지구(화성시 공고2025-910호))

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)
구조 : 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 1층(사용승인일 2005.12.28.)
외벽 : 싸이딩 등 마감
내벽 : 샌드위치판넬 등 마감
창호 : 샷시 창호 임.

기호(나)
구조 : 경량철골구조 기타지붕 1층(사용승인일 2016.07.04.)
외벽 : 샌드위치판넬 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

기호(가) 1층 : 근린생활시설로 이용 중임.
기호(나) 1층 : 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기호(가) : 급배수 위생설비를 갖추고 있음.
기호(나) : 급배수 위생설비, 난방설비를 갖추고 있음.

부합물 및 종물

토지(1) 지상에 제시외 물건㉠(컨테이터조, 창고), 토지(2) 지상에 제시외 물건㉣(컨테이너조, 창고), 건물(가) 옥탑층에 제시외 물건㉡(철골조, 계단실), 제시외 물건㉢(컨테이터조, 내실) 이 각각 소재하고 있음.(후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바람.)

공부와의 차이

본 건 기호(나) 건물은 일반건축물대장상 단독주택으로 용도가 변경되었으나, 등기사항전부증명서상에는 제2종근린생활시설로서 기준시점 현재 미변경 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 해당사항 없음

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외건물(부동산의 표시의 3-1, 3-2) 포함
2. 본건 토지 서측 인근 필지(금곡동 199-1번지)에 목록3,4. 건물과 도로명주소(화성시 금곡로 241)를 함께하는 건물이 소재하나, 이에 구애됨이 없이 평가함(감정평가서 참조)
3. 목록1, 4.토지에 컨테이너 2개가 소재하나 이동 및 철거가 용이하므로 매각에서 제외함[감정평가서 토지건물 감정평가명세서 (제시외건물)의 ㄱ, ㄹ]
4. 목록4. 건물은 2016. 9. 7.자로 일반건축물대장상 단독주택으로 용도가 변경되었으나, 부동산등기사항증명서상에는 제2종근린생활시설로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건소재지

경기도 화성시 금곡동 201

1.2. 물건종별

단독주택

1.3. 토지정보

토지면적 998.00㎡ (약 301.8평)

토지제시외면적 0.00㎡

토지건물 일괄매각

1.4. 건물정보

건물면적 325.06㎡ (약 98.3평)

건물제시외면적 40.50㎡ (약 12.25평)

건물(가)는 일반철골구조, 철근콘크리트지붕 1층으로 2005년 12월 28일 사용승인되었으며, 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물(나)는 경량철골구조, 기타지붕 1층으로 2016년 7월 4일 사용승인되었으며, 단독주택으로 이용 중입니다.

1.5. 감정가

2,083,526,720원

1.6. 경매기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1172 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경기도 화성시 금곡동 소재 '산수유' 노선버스정류장 북측 인근에 위치합니다.

주위는 일반음식점, 근린상가 등이 소재하는 지방도변 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난합니다.

'산수유' 버스정류장이 도보 1분 거리에 위치합니다.

본 건은 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있으며, 이 도로는 남서측 인근에서 수도권제2순환고속도로(봉담~동탄) 북오산IC 등과 연결되어 타 지역으로의 연계성도 양호합니다.

2.3. 토지이용 및 접근성

본 건은 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 복합개발진흥지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 도시관리계획 입안 중(금곡지구)입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세서 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2010년 1월 15일에 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을7, 건물 등기부 을5)입니다.

이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 등기부 현황

토지 등기부채권 총액: 1,235,999,997원

건물 등기부채권 총액: 1,175,999,997원

3.4. 임차인 현황

다음은 조사된 임차인 현황이며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 김성희: 보증금 12,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2024.11.12.

* 조문조: 보증금 15,000,000원, 차임 636,363원, 전입 2012.09.04.

* 조항만: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2015.03.27, 배당신고 2025.07.03.

3.5. 인수되는 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건 주위는 일반음식점, 근린상가 등이 소재하는 상가지대로 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

건물(가) 1층은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'산수유' 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 상가 시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

건물(나)의 경우, 일반건축물대장상에는 단독주택으로 등재되어 있으나, 부동산등기사항증명서상에는 제2종근린생활시설로 기재되어 있어 공부와의 차이가 있습니다.

6.2. 매각 제외 물건

토지(1), (2) 지상에 컨테이너 2개가 소재하나, 이동 및 철거가 용이하여 매각에서 제외되었습니다.

6.3. 도시관리계획 입안 중

본 건 토지는 도시관리계획 입안 중(금곡지구)으로, 향후 해당 지역의 개발 계획에 따라 토지 이용에 변동이 있을 수 있습니다.

6.4. 유동화물건

본 건은 유동화물건으로, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사 등이 채권을 관리하는 경우가 많아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 금곡동에 위치한 단독주택으로, 일반음식점 및 근린상가 등이 혼재된 상가지대에 자리하고 있습니다.

교통 여건은 버스정류장이 인접하여 양호하며, 도로 접근성도 우수합니다.

토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상이며, 현재는 근린생활시설과 단독주택으로 복합 이용 중입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인들의 대항력 또한 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 건물 용도의 공부상 불일치, 도시관리계획 입안 중이라는 점, 그리고 유동화물건이라는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 단독주택 및 근린생활시설 복합 이용 가능

* 수도권 제2순환고속도로 인접으로 타 지역 접근성 우수

* 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰 후 명도 용이

* 인근 상가지대 형성으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 화성시 금곡동 일대의 단독주택 및 상가 주택의 가격대는 다양하게 형성되어 있습니다.

감정가는 2,083,526,720원 (약 20.8억 원)으로 책정되었습니다.

다만, 검색된 자료에서는 본건과 면적, 용도, 개발 현황 등이 정확히 일치하는 직접적인 비교 사례를 찾기 어렵습니다.

인근 수원시 권선구 금곡동의 단독주택이 189.41㎡ (약 57평) 면적에 14억 5천만원에 거래된 사례가 있으며, 이는 본 건의 토지 면적(약 301.8평) 및 건물 면적(약 98.3평)에 비해 작은 규모입니다.

화성시 전체적으로 아파트 평당가가 2,742만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건은 단독주택 및 상가 복합 용도임을 감안해야 합니다.

도시관리계획 입안 중인 점과 유동화물건이라는 특수성을 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 이하에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 대략 16억원 ~ 18억원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

이는 인수되는 임차인 보증금이 없다는 점을 반영한 가격이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.