나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55781 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 255-5 비동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양감정 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 '교동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위
일대는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건 북서측 인근으로 2차선 포장도로(마북로)가 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하고
있어 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2017. 08. 10. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건내 2층 201호로서,

외벽 : 화강석 버너구이 붙임 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)
(방2, 거실, 주방, 욕실, 화장실, 현관, 발코니 등)으로 이용중이며,
발코니 확장 이용하고 있음.

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 무인경비시스템 및 도시가스에 의한 개별
난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 비행안전제3구역(전술)(군사기지 및 군사시설
보호법), 성장관리권역(수도권정비계획법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부는 확인하지 못하였는바 경매시 유의하시기 바라며,

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55781 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 255-5 비동 2층201호

용도: 도시형생활주택 (공동주택-단지형다세대주택)

건축년도: 2017년 8월 10일 사용승인

토지면적: 16.91㎡ (약 5.11평)

건물면적: 31.64㎡ (약 9.57평)

감정가: 193,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 '교동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황: 북서측 인근으로 2차선 포장도로(마북로)가 통과하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.

도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전제3구역 (전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

1.2. 권리분석

2. 권리분석

말소기준권리:

* 을구 3번: 주택임차권 (권주휘, 195,000,000원) - 2023.07.10 접수, 말소 예정

* 갑 5번: 강제경매 (주택도시보증공사, 204,700,000원) - 2025.05.01 접수, 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권 )

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-25

확정일자: 2019-01-07

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (권 )

보증금: 204,700,000원 (1차 보증금 증액분 9,700,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2019-01-25

확정일자: 2020-12-23

대항력: 없음

인수되는 권리:

* 매각으로 인하여 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 특히, 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건 변경 확약서를 제출함에 따라, 매수인은 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

등기사항 요약:

* 2017년 1월 25일 신탁 등기 (말소 완료)

* 2019년 1월 25일 소유권 이전 (매매)

* 2023년 7월 10일 주택임차권 등기 (권주휘, 195,000,000원) - 말소 예정

* 2025년 5월 1일 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사, 204,700,000원) - 말소기준권리

1.3. 상권분석

2. 상권분석

주변 개발 현황: 본건 소재지는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

잠재력: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선 가능성이 있습니다. 성장관리권역으로 지정되어 있어 수도권 정비 계획에 따른 관리 대상입니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

건축 구조 및 마감:

* 2017년 8월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 2층 201호입니다.

* 외벽은 화강석 버너구이, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

내부 구성: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 화장실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 발코니는 확장하여 사용하고 있습니다.

설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 무인경비 시스템, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근 교육시설: '교동초등학교'가 남서측 인근에 위치합니다.

인근 편의시설: 주위 일대에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

미확인 내부 상태: 소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 경매 진행 시 유의해야 합니다.

임대 관계 미상: 정확한 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

토지이용계획상 제한사항: 비행안전제3구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축된 신축급 도시형생활주택으로, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 명확한 권리 위에 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)과 관련된 대항력 있는 임차권 및 HUG 보증 관련 채무를 인수하지 않아 부담이 없습니다.

그러나 감정가(193,000,000원)가 최근 주변 시세(약 100,000,000원 내외)보다 상당히 높은 수준이므로, 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 임대 관계가 불명확한 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

인수 부담금 없음: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

지역 개발 잠재력: 성장관리권역 및 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

산정 근거: 인수 보증금이 0원이므로, 본 물건의 실질 가치를 기반으로 예상 입찰가를 산정합니다. 최근 주변 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 시세를 분석하였습니다.

시장 시세 분석:

* 주변 유사 건물(미성드림빌, 2012년식, 30.66㎡)의 최근 매매 사례(2026년 5월)는 95,650,000원으로, ㎡당 약 3,119,700원입니다.

* 유사 건물(미성드림빌, 2012년식, 22.462㎡)의 최근 매매 사례(2026년 5월)는 72,750,000원으로, ㎡당 약 3,238,700원입니다.

* 두 사례의 평균 ㎡당 가격은 약 3,179,200원입니다.

* 본건의 건물 면적 31.64㎡를 적용 시, 예상 시세는 약 31.64㎡ * 3,179,200원/㎡ = 100,588,528원입니다.

감정가와의 비교:

* 본건 감정가는 193,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 2배 가까이 높아 큰 괴리를 보입니다.

예상 입찰가 제안:

* 본건은 신축 연도(2017년)가 비교 대상(2012년)보다 최신이라는 점, 그리고 인수하는 부담금이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 시장 시세보다 약간 높은 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 하지만 감정가와의 괴리가 매우 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리 인수 부담이 없다는 점을 최대한 활용하여, 시장 시세의 상단 또는 그 이상에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 제안 범위 : 110,000,000원 ~ 130,000,000원 내에서 신중하게 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.