나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55735 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 579-10 베네우스에이 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ""신봉고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 전원주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건내 4층 401호로서

외벽 : 돌붙임 및 치장벽돌쌓기, 일부 징크 마감.

내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감.

창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55735 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 579-10 베네우스에이 4층401호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 건물내 4층 401호

건축년도: 2015년 (표제부 정보 기반)

1.3. 면적

토지면적: 58.36㎡ (약 17.67평)

토지지분: 58.36㎡ (약 17.67평)

건물면적: 56.99㎡ (약 17.24평)

건물지분: 56.995㎡ (약 17.25평)

1.4. 가격정보

감정가: 336,100,000원

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출하여, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금은 매수인이 인수하지 않음.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "신봉고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 전원주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약 결과, 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정이 있었으며, 말소기준권리는 압류(광주세무서장, 2020.01.30 접수)로 판단됩니다.

등기부상 을구 3번 순위번호 주택임차권(조현진, 보증금 355,000,000원, 전입일 2019.10.16, 확정일자 2019.10.22)이 존재하나, 해당 임차권은 말소 예정으로 분류됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조현진)

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-16

* 확정일자: 2019-10-22

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 신청채권자의 인수조건변경 확약서 제출로 인해 대항력이 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 동향 (제공된 JSON 분석 기반)

주변 유사 건물(웰스톤시티앤웰스톤애비뉴, 2015년 건축)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 20.84㎡의 물건이 2026년 6월 95,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 4,558,000원의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다. 본건 건물면적(56.99㎡)에 적용 시, 약 259,780,000원의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 신봉고등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 노선 버스 정류장이 인근에 있습니다.

* 기타: 주위 아파트단지, 전원주택, 근린생활시설 등이 있어 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물설비

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

* 마감: 외벽 돌붙임 및 치장벽돌쌓기, 일부 징크 마감. 내벽 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 샷시.

* 설비: 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 여부

본건의 가장 큰 특징은 선순위임차권(주택도시보증공사, 3억 5천 5백만원)이 존재함에도 불구하고, 신청채권자가 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인이 해당 임차보증금을 인수하지 않는다는 점입니다. 이는 매수인의 부담을 현저히 줄여주는 요소이지만, 관련 내용을 명확히 인지해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 선순위 임차인의 보증금이 매수인이 인수하지 않아 권리관계가 명확한 점은 큰 장점입니다. 최근 실거래가 정보를 바탕으로 산정한 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성되어 있으나, 명확한 권리관계로 인해 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 보증금 미인수로 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 주거 선호 지역: 용인시 수지구 신봉동의 주거지로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 합리적 시세: 주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 분석한 본건의 시장 가치는 약 2억 5천 9백만원 수준입니다. 감정가(3억 3천 6백만원)와 비교 시 차이가 있으나, 매수인이 임차보증금 3억 5천 5백만원을 인수하지 않는다는 점을 고려하면, 시세와 법적 명확성을 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

낙찰가 산정 시, 최근 시장 가치와 감정가, 그리고 향후 예상되는 취득세 및 기타 부대 비용을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 2억 8천만원에서 3억원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 현장 조사 결과, 그리고 당시 경매 분위기 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.