나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1186 [1] 경기도 수원시 영통구 신동 398-39 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 신동에 소재하는 ""영동중학교"" 서측 인근에 위치하며, 본건 주
위는 공장, 지식산업센터, 업무시설, 오피스 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역입니
다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선 망포역) 등이
소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 6층 건 중 제1층 제105호로서,

외벽: 강화유리 및 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 알루미늄 창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이 되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중입
니다.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 서측으로 노폭 약 10m 내와의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(영동
중학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니
다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경1186 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 영통구 신동 398-39번지 1층 105호이며, 용도는 근린상가입니다. 건축물대장상으로는 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)로 기재되어 있습니다.

감정평가액은 402,000,000원입니다.

토지 면적은 16.02㎡(약 4.85평)이며, 건물 면적은 48.29㎡(약 14.61평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본 물건은 공동담보로 진행되고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 영통구 신동에 소재하며, 영동중학교 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공장, 지식산업센터, 업무시설, 오피스 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 망포역이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형으로, 제1, 2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본 건은 남측 및 서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(영동중학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2014년 1월 20일 접수된 국민은행 근저당권(을7)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

소유권보존 등기는 2011년 3월 18일에 이인전 씨 명의로, 소유권이전 등기는 2011년 10월 11일에 김연수 씨 명의로 이루어졌습니다.

채무 관련 권리로는 국민은행 근저당권(2014년 1월 20일, 말소기준권리), 수협은행 가압류(2024년 10월 31일, 말소), 국민은행 임의경매개시결정(2025년 5월 2일, 말소)이 있습니다.

등기부상 채권 총액은 495,919,376원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자(사업일자): 2020년 10월 6일

* 확정일자: 2020년 10월 6일

* 배당신고일자: 2025년 6월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

이 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸되므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 주변에 공장, 지식산업센터, 업무시설, 오피스 등이 혼재하는 지역의 특성을 가지고 있습니다.

이러한 환경은 해당 건물 내 또는 주변에서 근무하는 직장인들을 대상으로 하는 업종이나, 관련 업무 지원 시설의 수요를 기대하게 합니다.

상가 건물로서 지역 주민 및 상주하는 업무 시설의 직원들을 주 고객층으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 수인분당선 망포역이 소재하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

단지 주변으로 영동중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 정비되어 있어 자가용 이용 시에도 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 물건입니다.

토지이용계획상 일반공업지역, 과밀억제권역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 될 수 있는 사항이 존재합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)로 명시되어 있어, 현황과의 차이는 없어 보이나, 낙찰 후 업종 변경 등을 고려 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 공동담보 물건임을 감안하여 채권자의 진행 상황을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

본 건의 경우, 등기부상으로 확인되는 임차인 이상민은 대항력이 없으나, 임대 관계가 미상으로 명시된 부분은 잠재적인 추가 임차인 존재 가능성을 시사하며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 산업 및 업무 단지와 인접한 지역에 위치한 근린상가입니다.

주변의 다양한 시설들이 배후 수요를 형성할 수 있는 잠재력을 가지고 있으며, 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획상 일부 제한사항은 고려해야 할 요소입니다.

소형 근린상가로서 비교적 낮은 초기 투자 금액으로 상가 투자를 고려할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시 영통구 내 산업 및 업무 시설 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능

* 수인분당선 망포역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 건물 면적 대비 합리적인 감정가 (세부적인 시세 비교 필요)

* 현재 소형 근린상가로서 소액 투자자에게 매력적일 수 있음

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이므로, 감정가 402,000,000원을 기준으로 보증금 외 추가적인 인수 채무는 없습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권의 상세 조사, 그리고 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 임대료 수준 분석이 필수적입니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기보다는, 상기 분석 내용을 바탕으로 의사결정을 내리시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.