나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1164 [1] 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 7층722호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 제7층 제722호 오피스텔로서,
외벽 : 외장 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장 상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로1류(폭 20m~25m), 동측 및 북동측으로 중로3류(폭 12m~15m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m) (일반도로,동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(국)3-150)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)본건은 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장 및 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1164 (1)

채권자: 하OOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 7층 722호

용도: 오피스텔

토지면적: 8.90㎡ (약 2.69평)

토지지분: 8.9㎡

건물면적: 22.23㎡ (약 6.72평)

건물지분: 22.23㎡

감정가: 152,000,000원

1.3. 특이사항

오피스텔로 이용 중임.

임대관계는 미상임.

현장 조사 시 거주자 폐문부재 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태 등은 건축물대장 및 일반적, 표준적 이용 상황을 기준으로 하였으므로, 경매 입찰 시 반드시 재확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 '영천초등학교' 북동측 인근에 위치함.

주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

동탄역과 인접하고 있으며, 광역버스 노선이 지나 교통이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2022-06-10 접수, 금120,000,000원)

3.2. 말소예정 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑5: 소유권이전 (주식회사케믹스산업)

* 갑6: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2025-04-15 접수, 금199,310,390원)

* 갑7: 임의경매 (하나은행, 2025-04-28 접수, 88,071,971원)

* 갑8: 가압류 (신용보증기금, 2025-04-28 접수, 금427,096,763원)

* 갑9: 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2025-05-07 접수, 금1,603,371원)

* 갑10: 압류 (화성세무서장)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.5. 등기부채권 총액

748,010,524원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 화성시 영천동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 택지개발이 이루어진 지역임.

4.2. 토지이용계획

근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접함.

가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 속함.

4.3. 주변 시설

영천초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설과 상업시설이 분포하고 있음.

하나로마트, 다원중학교 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

동탄역과의 접근성이 좋고, 주변에 광역버스 정류장이 있어 교통이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

영천초등학교, 다원중학교, 한백고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치함.

5.2. 편의시설

다양한 근린생활시설, 마트(하나로마트, 한살림 등)가 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

5.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치함. 동탄역과의 접근성도 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대 조건 등은 별도 확인이 필요함. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

6.2. 현장 조사 제약

현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 내부 상태 및 이용 현황을 건축물대장 및 일반적인 상황에 기반하여 작성하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있음. 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 함.

6.3. 혐오시설

주변 1km 이내에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았음. (별도 현장 확인 권장)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 오피스텔로, 영천초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다. 동탄역과의 접근성이 좋고 주변에 각종 편의시설과 교육시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통 여건 또한 우수하여 접근성이 뛰어납니다.

권리관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점과 현장 조사에 제약이 있었다는 점은 잠재적인 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 임대차 현황과 물건의 실제 상태를 면밀히 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄2지구 내에 위치하며, 동탄역과의 접근성이 좋음.

* 생활 편의성: 다양한 근린생활시설, 학교, 마트 등이 인근에 위치하여 생활 인프라가 잘 구축되어 있음.

* 교통 요지: 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리함.

* 향후 개발 가능성: 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 152,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 유사 면적 오피스텔의 매매가는 1억 원대 초반에서 1억 8천만 원대까지 분포하고 있습니다.

'자유드림힐스' 단지의 경우, 17평형(약 5평 전용) 오피스텔의 경매 진행 물건이 1억 2,400만 원 선에서 입찰이 진행된 이력이 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 본 건은 전용면적 약 6.72평(22.23㎡)으로, 감정가는 152,000,000원입니다. 인수되는 권리금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되므로 권리상의 큰 부담은 없습니다. 다만, 임대관계 미상 및 현장 조사 제약으로 인한 불확실성을 감안해야 합니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 수 있습니다. 주변 시세 및 경매 진행 사례를 참고하여 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이는 현 시세 및 경매 진행 사례에 기반한 잠정적 추정치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.