나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55719 [1] 경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 410 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리감정 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 소재 ""SK아카데미"" 북측 인근에 위치하며 부근
전원주택지대로서 인근으로 단독주택, 중.소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야
등이 소재하고 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1-4)
북측의 도로와는 등고 평탄하며 남측의 도로보다는 고지 상태의 4필 일단의 정방형의 토지
로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1-4)
본건 북측으로 로폭 약 5-6미터, 남측으로 로폭 약6-8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-4)
계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)

가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>
,자연보전권역<수도권정비계획법>

중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 단독주택으로서,
(사용승인일 : 2017.10.27)

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 외장석재붙임.

내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.

창 호: 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수 설비 및 난방설비 무난시됨.

부합물 및 종물

후면 ""건물개황도"" 및 ""사진""참고

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55719 (1)

감정가: 1,523,592,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 410

토지 면적: 849.00㎡ (약 256.82평)

건물 면적: 322.89㎡ (약 97.68평)

건물 용도: 단독주택

건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택, 사용승인일 2017년 10월 27일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 사암리 소재 ""SK아카데미"" 북측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택지대로서 단독주택, 중소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다. 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

인접 도로 상태: 본건 북측으로는 로폭 약 5-6미터, 남측으로는 로폭 약 6-8미터 도로에 각각 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000M)), 비행안전제2구역(지원), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부 채권 총액: 820,131,486원

건물 등기부 채권 총액: 820,131,486원

말소기준권리: 을11 (2017-11-24) 우리은행 근저당권 (360,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으나, 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 내용은 확인되지 않으므로 이에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 용인시 처인구 원삼면의 전원주택 지역에 위치하고 있어, 상업시설보다는 주거 및 자연환경 위주의 입지 특성을 보입니다. 주변에 중소규모 공장 및 창고가 소재하고 있어, 지역 경제 활성화에 일부 기여할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 상세한 상권 분석을 위해서는 해당 지역의 최근 개발 계획, 인구 통계, 소득 수준 등에 대한 추가적인 시장 조사가 요구됩니다.

5. 생활정보

본건은 단독주택으로, 주거 용도로 사용되고 있습니다. 주변에 전원주택 단지가 형성되어 있어 비교적 조용한 환경을 기대할 수 있습니다. 교통 상황에서 언급된 버스정류장을 통해 인근 지역으로의 이동은 가능합니다. 다만, 학교, 대형마트, 병원 등 주요 생활 편의시설과의 접근성은 차량 이동 거리를 고려해야 합니다. 또한, 주변에 혐오시설 유무에 대한 정확한 파악을 위해 해당 지역의 상세 지리 정보 및 개발 계획을 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 위험

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특수 물건 정보가 기재되어 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 복잡성이 수반될 수 있습니다. 토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역 등 다양한 도시계획법규 및 환경 관련 법규의 적용을 받으므로, 건축이나 토지 이용 시 해당 규제를 준수해야 합니다.

6.2. 시장 위험

감정가가 15억 원대로 높은 편이며, 경매 진행 시 다수의 입찰자가 참여할 경우 예상보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 또한, 지역 부동산 시장의 변동성 및 해당 지역의 미래 개발 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면의 비교적 한적한 전원주택 지역에 위치한 철근콘크리트조 2층 단독주택입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 건물 상태도 양호한 편으로 판단됩니다. 그러나 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계와 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 단독주택으로서의 활용 가치가 높습니다.

비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 즉시 거주 또는 활용이 가능합니다.

다양한 법적 규제 속에서도 계획관리 지역에 속해 있어 일정 수준의 토지 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보에 따르면 감정평가액은 1,523,592,000원입니다. 주변 단독주택의 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 매물 정보, 부동산 시장 동향 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 일반적인 경매 물건의 낙찰가율(70~90%) 및 본건의 특수성(중복사건, 유동화물건, 공동담보 등)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 적정 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 감정가(1,523,592,000원)와 인수할 보증금(0원)을 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 감정가의 80%~90% 수준을 초기 검토 범위로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 따라서, 약 1,218,000,000원 ~ 1,371,000,000원 범위 내에서 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.