나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55678 [1] 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""화성금곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
각종 근린생활시설, 업무시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내
8층 803호로서

외벽 : 복합판넬 및 일부 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 중로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55678 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층 803호

용도: 도시형생활주택

감정가: 79,000,000원 (7천9백만원)

토지면적: 3.05㎡ (약 0.92평)

토지 지분: 3.051㎡ (약 0.92평)

건물면적: 16.97㎡ (약 5.13평)

건물 지분: 16.97㎡ (약 5.13평)

건물 구조: 일반철골구조 (철근) 콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 803호

외벽: 복합판넬 및 일부 석재붙임 마감 등.

창호: 샷시창 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동에 소재하며, "화성금곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리관계

본 건은 채권자 김 에 의해 신청된 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 15일 접수된 비엔케이캐피탈의 가압류(수원지방법원 2023카단508878)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 강제경매가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

임차인: 김한울

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 28일

확정일자: 2022년 01월 10일

대항력: 있음 (을구 10번 주택임차권 등기)

주요 권리사항:

* 을구 10번 주택임차권 (김한울, 보증금 75,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 보증금 75,000,000원은 인수될 가능성이 있는 금액입니다.

3.3. 특이사항

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 중 일부 또는 전부 인수 여부가 중요한 투자 고려사항입니다.

* 공동담보, 선순위 임차권 등의 특이사항이 있으나, 임차권이 가장 중요한 인수 권리입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 화성시 반송동 일대는 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 상업 및 주거 복합 기능을 갖춘 지역으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 (JSON 분석 기반)

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근의 '우림필유타운하우스' (2008년식, 84.93㎡)는 2026년 5월 44,000만원 ~ 49,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 518만~583만원). '동탄벽산블루밍타운하우스' (2019년식, 84.84㎡)는 2026년 5월 55,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 654만원).

이는 주로 면적이 84㎡대인 연립/다세대 주택의 시세이며, 본건(16.97㎡, 약 5.13평)은 단위 면적당 시세가 다를 수 있습니다. 본건의 감정가는 79,000,000원으로, 3.05㎡ 토지와 16.97㎡ 건물 면적을 고려했을 때, 토지 평당 약 1539만원, 건물 평당 약 1539만원 수준의 감정가로 산정되었습니다. (약 465만 원/㎡)

4.3. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다.

감정가: 79,000,000원

인수될 수 있는 임차인 보증금: 75,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 79,000,000원 - 75,000,000원 = 4,000,000원

이는 엄격한 계산 규칙에 따른 예상 입찰가이며, 실제로는 본건의 실질적인 시장 가치와 잠재적 인수 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보증금 75,000,000원을 인수할 경우, 총 실질 부담액은 (입찰가 + 75,000,000원)이 되므로, 실질 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 화성금곡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

* 토지이용계획상 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포합니다.

* 일부 검색 결과에서 화성시 지역 내 소각장 증설 또는 신축 관련 논란이 언급되나, 본건 소재지(반송동 103-11)와 직접적인 인접 관계나 혐오시설의 존재는 파악되지 않았습니다. (검색된 자료는 주로 비봉, 발안 등 다른 지역의 소각장 관련 내용임)

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김한울)의 보증금 75,000,000원 인수 부담입니다. 만약 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 도시형생활주택의 특성상 소규모 주거 공간이므로, 임대 수익률이나 환금성에 대한 고려가 필요합니다.

* 이용 제한 상태: 성장관리권역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반송동의 중심상업지역 내에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근 초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 75,000,000원을 인수해야 할 위험이 있어 투자에 신중해야 합니다. 해당 임차인의 보증금액이 물건의 감정가와 유사하여, 인수 시 실질적인 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 중심상업지역 내에 위치하여 지역 발전 잠재력이 있습니다.

* 소규모 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 접근성이 있을 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

9. 참고 사항

* 건축물대장상 용도는 도시형생활주택으로 되어 있으나, '엔터프라임빌딩'은 오피스텔 또는 복합 용도의 건물일 가능성이 있습니다. (별도 확인 필요)

* 임대 관계는 현재 미상으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 상세한 인수 조건 및 배당 내역 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.