나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1161 [1] 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 지1층비112호 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""다원중학교"" 북서측에 위치하고 부근은 아파트단지, 상업용 및 업무용건물 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 북서측으로 기흥동탄IC, 남서측으로 동탄역, 서측으로 경부고속도로가 지나며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 13층 건물내 지1층 비112호로서,
외 벽: 커튼월(강화유리)마감,
내 벽: 몰탈위페인트마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

창고로 이용중임.

설비내역

공동위생/급배수설비, 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설(지원시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 12미터 내외의 포장도로와 접하는 2면각지이며 주차장(자주식 옥내-93대) 등이 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-115)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(다원중학교), 상대보호구역(화성오산교육지원청문의), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 창고로 이용중임. 2. 대지권 미등기이나, 화성시 동탄출장소로부터 2025.5.27.자로 토지 지분 포함된 분양계약서 사본 및 분양대금이 납부된 입금확인서가 제출됨. 감정평가액은 토지 지분 포함 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1161 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 지1층비112호

용도: 창고시설

감정가: 42,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 2847.50㎡ (약 861.41평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.23㎡ (약 4.00평)

건물지분: 13.23㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기

주의사항:

1. 창고로 이용 중임.

2. 대지권 미등기 상태이나, 화성시 동탄출장소로부터 2025.5.27.자로 토지 지분이 포함된 분양계약서 사본 및 분양대금이 납부된 입금확인서가 제출되었음. 감정평가액은 토지 지분을 포함한 금액임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "다원중학교" 북서측에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 상업용 및 업무용 건물 등이 소재하는 복합 지역임. 동탄2신도시 내 동탄테크노밸리와 인접하여 직주근접성이 양호한 편임.

2.2. 교통상황

북서측으로 기흥동탄IC, 남서측으로 동탄역(SRT, GTX-A 예정), 서측으로 경부고속도로가 지나며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 우수함.

2.3. 건물의 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 13층 건물 내 지하 1층 비112호임. 외벽은 커튼월(강화유리) 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창임. 공동 위생/급배수 설비, 승강기 설비, 화재감지/경보 설비, 소화전 설비, 스프링클러 설비 등을 갖추고 있음.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지 위에 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설(지원시설) 건물이 건축되어 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 12미터 내외의 포장도로와 접하는 2면각지이며, 건물 내 자주식 옥내 주차장(93대)이 마련되어 있음.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 속함. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(다원중학교, 화성오산교육지원청 문의), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 28일 접수된 우리은행의 근저당권(채권금액 24,000,000원)임 [본건 등기부 요약]. 매각으로 인해 소유권이전(황미숙, 2021.10.28), 근저당권(우리은행, 2021.10.28) 및 이에 기한 임의경매개시결정(우리은행, 2025.04.29) 등은 소멸될 예정임. 등기부채권 총액은 24,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송병준

보증금: 1,000,000원

차임: 120,000원

배당신고일자: 2025-06-05

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

동탄2신도시는 24.01km²에 달하는 대규모 신도시로, 분당 신도시의 약 3배 규모에 해당함. 본건이 위치한 영천동 일대는 동탄테크노밸리와 인접하여 산업 단지 종사자들의 직주근접 배후수요가 풍부한 지역임. 또한, 주변에 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거 배후 수요도 갖추고 있음.

교통 요지인 동탄역(SRT, GTX-A 예정)을 중심으로 광역 비즈니스 컴플렉스(광비콤)가 조성 중이며, 롯데백화점, 복합 쇼핑몰 '그랑파사쥬', '라크몽' 등 대형 상업시설과 다양한 브랜드 상가들이 입점 또는 개발 중에 있어 상권 활성화가 기대됨.

본건 소재지인 서영아너시티 주변으로도 학원, 병원, 올리브영, 다양한 카페와 식당 등 생활 편의시설이 잘 구축되어 있으며, 청년층의 유입도 활발한 지역으로 파악됨. 이는 소규모 상가나 지원시설의 잠재적 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 북서측에 다원중학교가 위치하며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호함.

5.2. 교통환경

SRT 동탄역이 인접해 있고, GTX-A 노선 개통 예정으로 서울 강남 접근성이 크게 향상될 전망임. 또한, 경부고속도로, 기흥동탄IC 등 광역 교통망 이용이 용이하며, 대중교통 이용도 편리함.

5.3. 편의시설

단지 인근에 아파트 단지, 상업시설, 업무시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 대형 마트, 병원, 은행, 쇼핑몰 (롯데백화점, 그랑파사쥬 등 예정), 문화시설 (예술의 전당 등) 이용이 편리함.

5.4. 자연환경

치동천, 여울공원 등 녹지 공간이 잘 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가액에는 토지 지분 가치가 포함되어 있으며, 관련 분양 계약서 및 납부 확인서가 제출되어 있어 소유권 확보에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 등기 완료까지 시간이 소요될 수 있음.

6.2. 건물 면적

건물 면적이 13.23㎡(약 4.00평)으로 매우 작아, 창고 시설로서의 활용도는 제한적일 수 있음.

6.3. 임대 관계

현재 임차인 송병준 씨는 대항력이 없으나, 임대 관계 미상인 다른 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 동탄2신도시의 핵심 지역에 위치하며, 편리한 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 동탄역세권 개발과 동탄테크노밸리 조성으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

다만, 13.23㎡의 작은 면적과 대지권 미등기 상태는 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 하지만 대지권 관련 서류가 제출되어 있고 감정가에 토지 지분이 포함된 점은 긍정적입니다. 현재 창고로 이용 중이며, 임차인은 대항력이 없는 점은 권리 분석상 부담이 적은 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시 핵심 입지 (동탄역세권, 동탄테크노밸리 인접)

* SRT, GTX-A 등 광역 교통망 이용 편리

* 풍부한 배후 수요 (주거, 업무, 산업 단지)

* 지속적인 개발 및 상권 활성화 가능성

* 대지권 미등기 부분의 권리관계 명확화 가능성 (분양 계약서 및 납부 증명 서류 제출)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 본건의 감정가 42,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰 상황, 법원 진행 상황, 낙찰 후 재활용 방안 등에 따라 달라질 수 있으므로, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.