나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509005 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 110-28 엘림하우스 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용일초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 등 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2018년 6월 1일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제204호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감(표준마감기준) 등,
창호 : PVC 샤시 마감 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 1단의 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약10m내외, 서측 및 동측으로 약3m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1.용현동 110-28번지: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2020-12-29) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2.용현동 110-33번지: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2020-12-29) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3.용현동 110-35번지: 제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2020-12-29) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 110-28번지 엘림하우스 2층 204호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

건축물대장상 주소는 인천광역시 미추홀구 경인남길 188이며, 건물명은 엘림하우스입니다.

본 건물은 2018년 6월 1일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 제2층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적

토지면적: 28.17㎡ (약 8.52평)

건물면적(전용면적): 33.81㎡ (약 10.23평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정평가액: 112,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사건번호: 인천지방법원 2025타경509005 (1)

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용일초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 일반 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2022.04.15.)를 포함한 다수의 압류 및 가압류, 소유권 이전, 신탁 등기 말소 등기 등이 존재하나, 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 을구 1번 주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 박인해(박 )라는 임차인이 거주 중입니다.

보증금은 139,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2019년 1월 2일이며, 확정일자는 2021년 1월 19일입니다.

임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

그러나 임차인 현황에 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'을 고려할 때, 본 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되거나 다른 방식으로 해결될 가능성이 있습니다.

해당 임차인은 본 경매의 채권자(강제경매 신청인)이기도 합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권 등기가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 상기 임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 예상 입찰가를 산정하므로, 해당 보증금은 입찰가 산정 시 제외됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근 초등학교 등 교육시설이 존재하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 주변 지역은 주택가로서 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

정확한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 주택 밀집 지역의 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 용일초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주요한 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인이자 채권자인 박OO의 보증금(139,000,000원)이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따라 예상 입찰가 산정 시 제외함)

감정평가액(112,000,000원) 대비 임차인의 보증금(139,000,000원)이 높은 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 안정적인 주거지역에 자리하고 있습니다. 대항력 있는 임차인과의 관계 설정 및 보증금 인수 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 임차인이 본 경매의 채권자라는 점은 특이사항이며, 이를 통해 거래 과정이 원활해질 가능성도 있습니다. 주변 실거래가 대비 감정평가액의 적정성 검토가 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 도시형생활주택으로 특정 수요층이 존재할 수 있습니다.

* 용일초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

* 임차인이 경매 채권자이므로, 권리관계가 복잡하게 꼬일 가능성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가가 약 6,000만원 ~ 6,690만원 수준으로 파악되었습니다 (면적 32.76㎡ ~ 38.67㎡ 기준).

본건의 전용면적(33.81㎡)을 고려하여 보수적으로 계산 시, 시장가치는 약 6,000만원 ~ 7,000만원 범위로 추정됩니다.

하지만 본 건의 감정평가액은 112,000,000원이며, 일반적인 경매 입찰 전략은 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 점을 감안하였습니다.

임차인의 인수 보증금(139,000,000원)은 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 바탕으로 예상 입찰가 산정에서 제외하였습니다.

따라서, 시장 시세와 감정평가액 간의 괴리가 존재하나, 안정적인 투자를 위하여 감정평가액의 약 75% 수준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 84,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.