나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508950 [1] 인천광역시 서구 청라동 4-20 청라국제도시역푸르지오시티 1층근생동156호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '공항철도 청라국제도시역' 남서측 근거리에 위치하며 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 개발예정지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 공항철도 '청라국제도시역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 내 제1층 제근생동156호로서
외벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 강화유리 등임.

이용상태

공부상 '제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 '경성김밥'으로 이용 중임.

설비내역

본 건 소재 건물은 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기준시점 현재 지적 미정리 상태의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '에코로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기준시점 현재 지적 미정리 상태임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 구분건물은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 대지권의 표시 소유권대지권이 미등기된 상태이나「집합건물의 소유 및 관리에 관한법률」제20조에 따라 전유부분과 대지사용권이 일체성을 가지며, 거래관행상 적정한 대지지분이 포함되어 가격이 형성되고 거래되는 바 적정한 대지지분이 귀속될 것을 전제로 평가하였음.

- 본 건 소유권대지권, 토지대장, 토지이용계획확인원은 인천경제자유구역청 청라관리과에 유선상 문의한 결과 개발사업진행 중에 있어 지적이 정리되지 않아 등재 및 발급이 안 되는 것으로 조사되었으니 경매 참여 및 진행시 재확인하시기 바람.

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 감정평가에 포함됨(최초 수분양자가 대지 지분이 포함된 분양대금을 완납하였고 이를 양수 하였다는 소명자료가 제출됨).
- 공부상 '제2종 근린생활시설(사무소)'이고 현황은 '경성김밥'으로 사용 중이라고 기재 되어있으나(감정평가서 참조), 임차인 권리신고에 의하면 2024. 12. 10.자로 폐업신고 되었음.
- 현재 영업하지 않고 내부에 식당 비품이 그대로 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경508950 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 청라동 4-20 청라국제도시역푸르지오시티 1층근생동156호

1.3. 용도

근린상가. 공부상으로는 제2종 근린생활시설(사무소)이나, 현황은 '경성김밥'으로 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.4. 면적

건물면적 46.91㎡ (약 14.19평). 건물 지분 면적은 46.905㎡ (약 14.19평)입니다. 토지 면적 및 토지 지분은 0㎡로, 대지권 미등기 상태이며 지적 또한 미정리 상태입니다.

1.5. 감정가

675,000,000원.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각.

1.7. 경매구분

부동산 임의경매.

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO.

1.9. 특이사항

유동화물건, 대지권미등기.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '공항철도 청라국제도시역' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 개발예정지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에는 공항철도 '청라국제도시역'이 있어 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

본 건 남측의 '에코로'를 통하여 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸예상 권리

말소기준권리는 우리은행 근저당권(을1, 접수일자 2023-12-04)이며, 이보다 후순위인 모든 권리(을2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김진희

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-31

* 배당신고일자: 2025-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 주의사항 (대지권미등기, 현황)

대지권 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 감정평가에 포함되어 있습니다. 이는 최초 수분양자가 대지 지분이 포함된 분양대금을 완납하였고 이를 양수하였다는 소명자료가 제출되었기 때문입니다. '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따라 전유부분과 대지사용권은 일체성을 가지며, 거래 관행상 적정한 대지지분이 포함되어 가격이 형성되므로 적정한 대지지분이 귀속될 것을 전제로 평가되었습니다. 다만, 소유권대지권, 토지대장, 토지이용계획확인원은 개발사업 진행 중으로 지적이 정리되지 않아 등재 및 발급이 안 되는 것으로 조사되었으므로, 경매 참여 및 진행 시 재확인이 필요합니다. 공부상 '제2종 근린생활시설(사무소)'이나 현황은 '경성김밥'으로 사용 중으로 기재되어 있으나(감정평가서 참조), 임차인 권리신고에 의하면 2024년 12월 10일자로 폐업신고 되었습니다. 현재 영업하지 않고 내부에 식당 비품이 그대로 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건이 위치한 청라국제도시는 공항철도 청라국제도시역을 중심으로 복합적인 상업, 업무, 주거 기능이 발달하고 있는 지역입니다. 주변에 오피스텔 및 개발 예정지가 있어 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

4.2. 현재 상권 현황

본 건은 공부상 '사무소' 용도이나 현황 '경성김밥'으로 사용되었으며, 현재는 폐업 신고되어 영업을 중단한 상태입니다. 내부에 식당 비품이 그대로 있는 것으로 조사되어, 향후 공실 또는 재임대 시 신규 영업 형태 및 시설 활용 방안 검토가 필요합니다. 최근 청라지역 상가 공실률이 높아지고 있다는 분석이 있으며, 상가 공실 장기화로 인한 어려움이 언급되고 있습니다.

4.3. 잠재력

청라국제도시는 하나금융그룹 본사 이전, 스타필드 청라 건립, 청라의료복합타운 조성 등 다양한 개발 호재를 바탕으로 미래 가치가 증대될 것으로 전망됩니다. 이러한 개발이 완료되면 배후 수요 증가와 함께 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통편의시설

공항철도 청라국제도시역이 가까이 있어 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 향후 7호선 연장선 개통 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의시설

본 건이 속한 청라국제도시역푸르지오시티 주변으로는 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대규모 복합 쇼핑몰인 스타필드 청라(2027년 말 준공 예정) 등이 개발 중에 있어 향후 쇼핑, 문화, 여가 시설 접근성이 크게 향상될 전망입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 지적 미정리

본 건의 소유권대지권 및 토지대장이 미등기/미정리 상태이며, 개발 사업 진행으로 인한 사항으로 조사되었습니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 있어 행정 절차상의 불확실성이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 영업 중단 상태 및 공부상 용도 불일치

현재 영업을 중단하고 내부에 식당 비품이 그대로 방치된 상태이므로, 인수 후 공실 또는 시설 활용 계획에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 또한, 공부상 '사무소' 용도와 현황 '경성김밥' 사용, 그리고 폐업 신고 사실 등을 고려하여 향후 임대차 계약 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 전문 회사(채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)가 신청한 임의경매 물건으로, 일반 경매보다 절차상 특이사항이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 상권 공실 및 침체 우려

청라국제도시 내 일부 상권에서 높은 공실률과 상권 침체가 나타나고 있다는 분석이 있습니다. 본 건의 경우, 폐업 상태로 영업이 중단된 점을 감안할 때, 신규 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 역세권 입지: 공항철도 청라국제도시역 인근으로 교통이 편리하며, 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수할 권리 부담이 없는 비교적 안전한 물건입니다.

* 미래 개발 잠재력: 스타필드 청라, 하나금융그룹 본사 이전 등 대규모 개발 사업이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

7.2. 보완점

* 대지권 미등기 및 지적 미정리: 토지 관련 행정 절차상의 불확실성 및 확인 필요성이 존재합니다.

* 현재 영업 중단 상태: 공실 리스크 및 시설 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 상권 내 경쟁 심화 및 공실 위험: 청라 지역 상권 전반의 공실률 및 경기 침체 우려가 있습니다.

7.3. 종합 평가

본 건은 역세권이라는 우수한 입지와 풍부한 개발 호재를 기반으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 권리 관계 또한 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 대지권 미등기 및 지적 미정리, 현재 영업 중단 상태, 그리고 청라 지역 상권 내의 높은 공실률 및 경쟁 심화 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 투자 가치를 면밀히 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 매력

청라국제도시역이라는 역세권에 위치하여 유동인구 확보 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

8.2. 권리 분석상의 안정성

인수할 보증금이나 특별한 부담이 되는 권리가 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

8.3. 개발 가능성

스타필드 청라, 하나금융그룹 본사 이전 등 지역 개발이 활발히 진행 중이며, 이는 향후 부동산 가치 상승의 주요 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 가격

감정가: 675,000,000원.

9.2. 제언

인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률 및 공실률 등을 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 특히, 대지권 미등기 문제의 해결 가능성과 현재 영업 중단 상태로 인한 잠재적 공실 리스크를 충분히 고려하여, 보수적인 관점에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 주변 상권의 현황 및 미래 전망에 대한 추가적인 시장 조사가 입찰가 결정에 중요한 참고 자료가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.