나이스옥션 법원경매 인천 2023타경553751 [1] 인천광역시 남동구 경인로653번길 11, 1동 10층1002호 (간석동,간석리페(1차)도시형생활주택) 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경553751 [1] 인천광역시 남동구 경인로653번길 11, 1동 10층1002호 (간석동,간석리페(1차)도시형생활주택) 다세대주택 경매

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인천지방법원 경매26계 2023타경553751 | 소재지: 인천광역시 남동구 경인로653번길 11, 1동 10층1002호 (간석동,간석리페(1차)도시형생활주택) | 감정가: 54,700,000원 | 최저가: 38,290,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2023타경553751 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경553751 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 경인로653번길 11, 1동 10층1002호 (간석동,간석리페(1차)도시형생활주택)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 54,700,000원

토지면적: 3.70㎡ (약 1.12평)

건물면적: 12.37㎡ (약 3.74평) - 전용면적

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역과 동암역 인근에 자리 잡고 있습니다. "간석오거리"라는 주요 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 지역의 다양성과 활기를 더합니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건에는 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있습니다. 임차인은 2020년 8월 10일에 임대차 계약을 체결하였고, 2020년 9월 25일에 점유를 개시하였으며, 2020년 8월 11일에 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 70,000,000원이며, 해당 면적은 10층 1002호 전부 12.373㎡입니다. 주목할 점은 임차인의 보증금이 감정평가액(54,700,000원)을 초과한다는 것입니다. 이는 경매 낙찰자가 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 시사합니다. 주택임차권 설정 및 확정일자, 점유 개시일을 고려할 때, 임차인은 우선변제권 및 대항력을 갖추고 있을 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (주민등록일자 2022년 9월 26일)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 간석동 간석오거리 지역은 인천의 주요 교통 요충지 중 하나로, 다양한 주거 형태와 상업 시설이 밀집해 있는 복합 상권입니다. 지하철 1호선과 인접하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 주변에 상업시설, 업무시설, 주거시설이 균형 있게 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 지역 경제 활동이 활발한 편입니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(원룸형)으로, 지상 13층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 기계식 주차장, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 구비되어 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 보증금 문제입니다. 임차 보증금 70,000,000원이 감정가 54,700,000원을 초과하므로, 낙찰자는 임차인에게 보증금 전액을 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천의 주요 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 환경이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 다양한 편의시설과 주거, 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 그러나 감정가를 초과하는 임차 보증금으로 인해 낙찰 후 추가적인 자금 투입이 불가피하며, 이는 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다. 권리분석을 통해 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부를 정확히 파악하고, 예상 인수 금액을 산정하여 신중하게 입찰을 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

뛰어난 교통망과 생활 편의 시설을 갖춘 역세권 입지를 활용할 수 있습니다. 소형 도시형생활주택으로 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 보증금 문제로 인한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여, 실제 투자 수익률을 면밀히 분석해야 합니다. 만약 임차인과의 원만한 합의를 통해 명도 문제를 해결하거나, 저평가된 가격으로 낙찰받을 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매26계