나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1051 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-49 진복홈타운 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의오거리' 남서측 인근에 위치하며,
인근에는 공동주택, 근린상가 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에는 버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건내 제6층 제601호 로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택 상태임.

설비내역

주거시설에 필요한 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장, E/V 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 노폭 약 10M, 동측 및 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 일반상업지역이며, 자세한 내용은 별첨 토지이용계획확인서 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경1051 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 296-49, 진복홈타운 6층 601호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

토지면적: 15.85㎡ (약 4.80평)

건물면적: 160.78㎡ (약 48.63평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 근OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의오거리' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 근린상가 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

물건은 남측으로 폭 약 10M, 동측 및 북측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일련번호(1) 토지는 일반상업지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2008-11-17, 박채하), 소유권 이전 등기(2009-01-22, 안은미), 근저당권(2009-01-22, 근해안강망수산업협동조합, 91,000,000원), 근저당권(2009-02-27, 윤선미, 15,000,000원), 소유권이전청구권가등기(2024-06-04, 조아람, 매매예약), 임의경매개시결정(2025-04-30, 근해안강망수산업협동조합, 77,923,320원), 가압류(2025-05-16, 근로복지공단, 26,098,250원) 등이 설정되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2009년 1월 22일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권입니다. 경매 절차를 통해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 지상권은 말소되지 않는 권리이나 본건에는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인 조 은 2024년 3월 5일에 전입하였으나, 대항력이 없으며 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 132,098,250원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

대상 물건이 위치한 숭의동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 근린생활시설이 발달한 지역입니다. '숭의오거리' 인근의 입지 특성상 기본적인 상업 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 업종 분포 및 잠재력

인근 공동주택 및 상가 밀집 지역의 특성상, 생활 편의시설 및 소매업 등 다양한 업종이 분포되어 있을 것으로 예상되며, 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주거 시설에 필요한 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차장, 엘리베이터 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

5.2. 주변 단지 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 숭의동 일대 다세대주택의 면적별 거래가는 다음과 같습니다.

- 신영아트빌(2003년식, 61.48㎡/약 18.6평): 6370만원 (약 103.6만원/㎡)

- 동은히딩크빌(2002년식, 34.39㎡/약 10.4평): 7200만원 (약 209.3만원/㎡)

- 숭의빌라(2002년식, 50.98㎡/약 15.4평): 3600만원 (약 70.6만원/㎡)

대상 물건은 160.78㎡ (약 48.63평)의 면적을 가지고 있으며, 감정가는 95,000,000원 (약 59.0만원/㎡)입니다. 최근 거래 사례의 면적당 가격 추이를 고려할 때, 본건의 시세는 약 70.6만원/㎡ ~ 209.3만원/㎡ 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

가장 유사한 거래 사례인 숭의빌라(50.98㎡, 3600만원)의 단가(약 70.6만원/㎡)를 적용하면, 본건의 예상 시세는 약 113,400,000원 (160.78㎡ * 70.6만원/㎡) 수준으로 산정됩니다.

신영아트빌의 단가(약 103.6만원/㎡)를 적용하면 약 166,500,000원 (160.78㎡ * 103.6만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가 95,000,000원 대비, 숭의빌라 거래 단가 적용 시 시세가 감정가를 상회하며, 신영아트빌 단가 적용 시 시세가 감정가를 크게 상회합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 외 잠재적 이슈

등기부상 명시된 권리 외에 별도의 유치권, 법정지상권 등 등기되지 않은 권리가 존재할 가능성은 낮으나, 경매 진행 과정에서 추가적인 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 특이사항

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 이는 채권자의 담보 설정이 여러 물건에 걸쳐 있음을 의미합니다. 경매 후 잔여 채무 관련 이슈는 없을 것으로 보이나, 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 인천 미추홀구 숭의동 소재 다세대주택은 '숭의오거리' 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다. 교통이 편리하고 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경은 양호한 편입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 조 은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 인수되는 재정적 부담은 없습니다. 감정가는 95,000,000원으로 책정되었으나, 주변 실거래가 추이를 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* '숭의오거리' 인근 편리한 교통 및 생활 환경

* 대항력 없는 임차인으로 인수 부담 없음

* 다세대주택으로 지역 내 꾸준한 수요 기대

* 감정가 대비 시세 상승 가능성 존재

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 건물 면적 160.78㎡ (약 48.63평)에 대한 최근 거래 단가를 고려할 때, 시세는 약 113,400,000원 ~ 166,500,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 95,000,000원 대비 시세가 높게 형성될 가능성을 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 감안한 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.