나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508976 [1] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 7층717호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천청명초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건 내 제7층 제717호로서,
(사용승인일 : 2020.09.18.)

외벽 : 강화유리, 인조석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 섀시 창호.

이용상태

업무시설(주거용오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 승강기시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
- 임차보증금 금100,000,000원
- 임대차계약일자 2022년04월10일
- 확정일자 2022년04월11일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508976 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 7층717호

용도: 오피스텔 (업무시설(주거용오피스텔)로 이용 중)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.14㎡ (약 5.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

준공일자: 2020년 09월 18일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 인천청명초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제7층 제717호입니다.

이용 상태: 업무시설(주거용오피스텔)로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수시설, 승강기시설 등이 구비되어 있습니다.

토지 이용상태: 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본건은 소유권이전 등기가 말소된 상태이며, 말소기준권리는 2024년 09월 09일 접수된 압류(갑3)입니다.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

을구 3번 주택임차권은 정호용이며, 임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2022년 05월 09일, 확정일자 2022년 04월 11일입니다.

임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액이 배당에서 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이 아닌, 을구 3번 주택임차권의 보증금 100,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 한국주택금융공사(임차인 정 )

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-09

확정일자: 2022-04-11

배당신고일자: 2024-06-03

대항력: 있음

비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액 인수 필요.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 청라동 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 일반상업지역에 속해 있습니다. 이는 주거 및 상업 활동이 함께 이루어지는 특성을 나타냅니다. 인근 지역은 계획적으로 개발된 신도시로서, 금융 및 로봇 산업 등의 육성 계획이 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 일부 상권에서는 과다 공급으로 인한 공실 문제가 제기되기도 합니다.

1.4. 생활정보

인천청명초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 오피스텔, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인은 잔여 보증금을 추가로 부담해야 합니다. 이는 낙찰가의 부담을 가중시키는 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 신축 연식(2020년 준공)과 편리한 교통 및 주거 환경을 갖춘 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 인수되는 보증금액이 감정가와 유사하거나 더 높은 수준이므로, 명확한 권리 분석 및 인수될 금액에 대한 충분한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

건물 자체는 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

청라동 지역은 지속적인 개발 계획과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역입니다.

차량 접근성이 좋고 인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(청라아리스타) 내 22.40㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 6월 26일에 87,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 3,883,928원/㎡ (87,000,000원 / 22.40㎡)입니다. 본건의 건물 면적 19.14㎡를 기준으로 환산하면 예상 시세는 약 74,274,877원입니다. 감정평가액은 100,000,000원이나, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 수준입니다.

예상 입찰가:

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수되는 큰 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 인수될 보증금을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 예상 시세(약 74,300,000원)보다 높은 100,000,000원의 보증금이 인수된다는 점을 감안할 때, 단순히 부동산 자체의 가치만을 고려한 입찰가는 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근이 필요한 상황이며, 예상 입찰가로 65,000,000원을 제안합니다. 이 경우, 총 부담액은 입찰가 65,000,000원 + 인수 보증금 100,000,000원 = 165,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가보다 훨씬 높은 금액으로, 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.