나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1059 [1] 인천광역시 연수구 연수동 541 연수대명아파트 102동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 ""문남초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재
하여 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층중 7층 706호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 유리창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 아파트건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로를 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1059 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 541 연수대명아파트 102동 7층706호

* 용도: 아파트

* 감정가: 381,000,000원

* 토지면적: 107.66㎡ (약 32.56평)

* 건물면적: 108.04㎡ (약 32.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "문남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형의 아파트 건물 부지로 인접 도로와 등고합니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로를 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(접함), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)입니다.

* 주변 시설: 인근에 문남초등학교가 위치하며, 주거 단지로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김영준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-02

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 내역: 방용자 (2001-08-29), 박애숙 (2005-06-15), 김영분 (상속, 2025-04-18)

* 근저당권: 남인천농업협동조합 (118,800,000원, 2016-03-10, 말소기준권리) / 김광연 (250,000,000원, 2023-12-15, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-10-18, 말소) / 남동세무서장 (2025-05-30, 말소)

* 임의경매 개시: 남인천농업협동조합 (101,350,822원, 2025-05-01, 말소)

* 총 등기부 채권액: 368,800,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당사항 없음)

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 (89.65㎡ 기준):

* 2026년 3월 20일: 28,000만원 (1층)

* 2026년 4월 29일: 31,000만원 (3층)

* 2026년 6월 7일: 32,400만원 (9층)

* 평균 매매가 (89.65㎡ 기준): 약 30,467만원

* 감정평가액 (본건 108.04㎡ 기준): 38,100만원

* 최근 전월세 사례 (89.65㎡ 기준):

* 2026년 2월 6일: 보증금 5,000만원, 월세 75만원

* 2026년 3월 4일: 보증금 10,000만원, 월세 55만원

* 2026년 6월 23일: 보증금 20,000만원, 월세 0만원 (특이사항)

* 평균 월세 (특이사항 제외): 약 65만원

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 연수대명아파트

* 사용승인일: 1993년 7월 5일

* 총 세대수: 108세대

* 동수: 2개동

* 최고층/최저층: 9층 / 1층

* 주차대수: 총 144대 (세대당 평균 약 1.33대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주변 학교: 문남초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본건 감정가(38,100만원)는 면적(108.04㎡)을 고려하더라도 최근 유사 면적(89.65㎡)의 최고 거래가(32,400만원)를 단순 환산했을 때보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 시세 대비 고평가되었을 가능성을 시사하므로, 실제 시장 가치와의 괴리를 주의해야 합니다.

* 건물 노후화: 1993년에 건축되어 연식이 30년 이상 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주차 공간: 총 108세대에 144대의 주차 공간은 세대당 평균 약 1.33대로, 다소 부족하게 느껴질 수 있어 주차 불편이 예상될 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 연수구 연수동에 위치한 본건 연수대명아파트는 문남초등학교 인근에 자리하여 교육 환경 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 등기부상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력 및 보증금이 없어 권리상 문제는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 감정가와 최근 시장 거래가 사이에 존재하는 괴리, 그리고 건물의 노후화 및 주차 공간의 제약은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 및 근린생활시설과 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 인수해야 할 임차 보증금이나 특이 권리사항이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 저가 매수 기회: 감정가가 실제 시장 가치 대비 높게 책정되었다면, 감정가 이하로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 38,100만원입니다. 최근 동일 단지 내 89.65㎡ 면적의 최고 매매가는 32,400만원(9층)이었습니다. 이를 본건의 면적(108.04㎡)으로 단순 환산 시 약 39,040만원으로 추정할 수 있습니다. 이는 감정가(38,100만원)보다 높은 수준으로, 감정가가 실제 시장 가치 대비 보수적으로 책정되었거나, 유사 면적의 최고가 거래 시점과 현재의 시장 상황을 반영할 필요가 있습니다.

따라서, 안전한 입찰을 위해서는 감정가 수준을 참고하되, 실제 시장 상황과 건물의 노후화 등을 종합적으로 고려하여 37,500만원에서 38,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 37,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.