나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509026 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-21 한마음아파트 비동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 도원동 소재 '인천중앙여자고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주
위는 본건과 동유형의 아파트 및 주거용오피스텔, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설,
상업용빌딩 등이 혼재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 '숭의역'
이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 비동 15층 1505호로서,
(사용승인일자: 2017.01.23)
외벽: 몰탈위페인팅 및 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
바닥: 장판깔기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비, 스프
링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 내외, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하
며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역(인
천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대미상임.
② 본건은 공부상 비동으로 등재되어 있으나 현황 외벽표기 102동으로 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509026 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-21, 한마음아파트 비동 15층 1505호

용도: 아파트

토지 면적: 9.31㎡ (약 2.82평)

건물 면적: 49.80㎡ (약 15.06평) (전용면적 기준)

감정가: 2억 1백만 원 (201,000,000원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 인근에 본건과 동유형의 아파트, 주거용 오피스텔, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 상업용 빌딩 등이 혼재하는 상업지역 내에 자리하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 '숭의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 이범웅 (2017.02.06)

* 주택임차권: 윤 (2024.03.04 말소 예정, 금액 220,000,000원, 전입 2022.02.09, 확정 2021.12.07)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (본 경매 사건)

등기부채권 총액: 220,000,000원

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 특히, 을구 순위 3번 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이나, 채권자(주택도시보증공사)가 말소 동의 확약서를 제출하였으므로 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 2억 2천만 원 (220,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 9일

* 확정일자: 2021년 12월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 대항력이 없어 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 인천광역시 미추홀구 숭의동 일대는 일반상업지역과 주거지역이 혼재된 지역으로, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 상업용 빌딩이 밀집하여 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 수인분당선 숭의역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 상업시설: 인근 상가 및 근린생활시설 이용 편리

* 기타: 본 건과 동유형의 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설 활용 가능

5.2. 교육시설

* 인근에 인천중앙여자고등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있으므로, 입찰 전 HUG의 구체적인 인수 조건 및 절차에 대해 추가 확인이 필요합니다. 이는 향후 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 공부상 동 표기 오류

공부상으로는 'B동'으로 등재되어 있으나, 현황 외벽에는 '102동'으로 표기되어 있습니다. 현장 방문 시 반드시 실물을 확인하여 동 호수 표기상의 차이를 인지해야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

현재 제공된 자료 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문을 통해 소음, 악취 등 잠재적인 불쾌감을 유발할 수 있는 시설의 유무를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재의 아파트 경매 물건으로, 숭의역 역세권에 위치하며 아파트 및 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2017년 준공)이며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 권리관계는 명확하며, 모든 권리가 소멸되는 조건으로 매각 예정입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 현황과 공부상의 동 표기 차이는 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 숭의역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧아 내부 상태 양호 가능성.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받을 수 있습니다.

* 일반상업지역 내 주거시설: 상업지역 내 주거용 건물이므로 향후 개발 가능성 또는 임대 수요 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 201,000,000원입니다. 현재 명확히 인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항 및 건물 표기 오류 등 특이사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 본 건의 현장 조사(내부 상태, 수리 필요 여부, 실제 동 위치 확인 등)가 필수적입니다.

감정가 수준 또는 약간의 할인율(예: 5~10%)을 고려한 1억 8천만 원 ~ 1억 9천 5백만 원 범위 내에서 신중하게 검토해 보시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.