나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71631 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 『수택동 사거리』 북서측에 위치하며, 그 일대는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상15층 건 중 제10층 제1001호로써,

외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있으며, 일부 난방설비가 갖추어져 있는것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 그 상태가 양호한 폭8m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

수택동 419-21, 419-24, 419-26 :
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>임.

수택동 419-22 :
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람.

본건 관련 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 경매참여시 확인하시기 바람.

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71631 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 10층1001호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 15층 건물 중 제10층 제1001호

건축연도: 2020년

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.15㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.15㎡ (약 1.25평)

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물지분: 22.35㎡ (약 6.76평)

1.4. 금액 정보

감정가: 146,000,000원

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 『수택동 사거리』 북서측에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: inf]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. [cite: inf]

주요 버스 노선으로는 201번, 95남양주, 96광주 등이 수택동사거리 인근을 경유하며, 중앙선, 경춘선 지하철 이용도 가능합니다.

2.3. 도로 상태

본건 남측으로 폭 8m 내외의 양호한 도로와 접해 있습니다. [cite: inf]

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. [cite: inf]

구리시는 과거 쓰레기 소각장(구리타워)을 랜드마크로 변모시킨 사례가 있으며, 이는 혐오시설을 관광 및 주민 편의 시설로 활용한 긍정적인 사례입니다. 본건 소재지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 9월 13일자 강서세무서장의 압류입니다. [cite: inf]

3.2. 주요 권리사항

* 주택임차권 (을1): 김형진, 보증금 161,600,000원, 전입 및 확정일자 2021년 2월 5일. [cite: inf]

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사, 161,600,000원, 2025년 5월 1일 등기. [cite: inf]

3.3. 특이사항 및 인수 조건

* 대항력있는 임차인: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있습니다. 하지만 '임차인현황'에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 실제 대항력 유무 및 임차인과의 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다. [cite: inf]

* 인수 보증금: 위 HUG 인수조건 변경에 따라, 매수인이 부담해야 할 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: inf]

3.4. 권리분석 종합

등기부상 을구의 주택임차권 및 갑구의 강제경매 등기 모두 말소될 예정입니다. '대항력있는 임차인' 관련 문구와 '임차인현황'의 '대항력 없음' 표기 간의 상이함이 있으므로, 실제 임차인의 대항력 유무 및 명도 관련 사항은 반드시 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

본건이 소재한 구리더케이타워는 2020년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔입니다. 해당 지역은 일반상업지역에 속하며 [cite: inf], 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재된 상업 중심지입니다.

4.2. 상권 활성화 가능성

수택동 사거리 인근이라는 지리적 이점과 더불어, 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 꾸준한 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요 및 소규모 사업장의 사무실 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 이용 시에는 중앙선, 경춘선 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 은행 등)은 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'대항력있는 임차인' 언급과 '임차인현황'의 '대항력 없음' 표기가 상충되는 점은 주요 리스크 요인입니다. HUG의 조건에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 지분

전용면적 22.35㎡ 대비 토지 지분 4.15㎡는 상대적으로 작습니다. 일반적으로 구분건물은 토지 사용권과 일체성을 가지므로 큰 문제는 없을 수 있으나, 향후 건물 이용에 대한 토지 사용권의 안정성을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 기타

특별한 제시외 면적이나 추가 부담 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 수택동에 위치한 2020년식 신축급 오피스텔입니다. 수택동 사거리 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 주변 상권 또한 활성화될 가능성이 높습니다. 감정가는 1억 4,600만원으로 책정되었습니다.

다만, '대항력있는 임차인' 관련 정보와 '임차인현황' 간의 불일치, 그리고 HUG의 특별 매각 조건 등 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이러한 잠재적 리스크를 면밀히 검토하고 명도 과정을 철저히 준비한다면, 지역 내에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔(2020년 준공)로 건물 상태 양호 예상.

* 구리시 수택동 사거리 인근의 역세권 및 상업지구에 위치하여 접근성 및 상권 발달 잠재력 우수.

* 작은 전용면적으로 1인 가구 및 소규모 사업자 대상의 임대 수요 기대.

* HUG의 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없을 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 146,000,000원

* 최근 유사 면적(19.54㎡) 매매 사례: 2024년 6월, 120,000,000원 ~ 130,000,000원 [cite: json]

* 최근 상이 면적(35.02㎡) 매매 사례: 2026년 2월, 224,690,000원 (약 641.6만원/㎡) [cite: json]

* 유사 면적(22.35㎡) 기준 시세 추정: 약 143,000,000원 ~ 148,600,000원 (최근 거래가 또는 감정가 수준)

종합적인 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 오피스텔 매매가가 1억 2천만원에서 1억 3천만원 사이에서 형성된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(1억 4,600만원)는 현재 시세 대비 다소 높거나 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 임차인 관련 리스크를 감안하여 입찰가 산정이 필요합니다.

'인수 보증금'은 0원으로 간주하며, 위 분석을 바탕으로 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.