나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1679 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0005호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산한강초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지
조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 수서 호평간 도시고속도로
""수석IC""가 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 내 제지하1층
제알비1-0005호, 제알비1-0004호, 제알비1-0056호, 제2층 제비에프02-0028호, 제3층
제비에프03-0102호로서 (건물사용승인일 : 2022.05.04)
외벽 : 복합판넬 및 커튼월, 일부 석재마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 마감 등
창호 : 페어글래스 창호

이용상태

공장(근린생활시설(기호 1, 2, 3), 지식산업센터 (기호 4, 5))으로 이용 중임.
(기호 1 : 블랙트리 의류, 기호 2 : 루비셀뷰티랩, 기호 3 : 장가네 생고기,
기호 4 : 공장(지식산업센터), 기호 5 : 밀리타)

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 에스컬레이터, 승강기설비,
주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로 포장도로
에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)
(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공택지지구),
역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역),
배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역
(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 남양주시 다산동 6250번지 현대테라타워DIMC 제지하1층 제알비1-0005호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 기본 정보 상세

사건번호: 남양주지원 2025타경1679 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0005호

건물명: 현대 테라타워 DIMC

용도: 지식산업센터 (건축물대장상) / 근린생활시설, 지식산업센터 (현재 이용 상태)

감정가: 373,000,000원

토지면적: 12.7329㎡ (약 3.85평)

건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 다산한강초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재되어 있어 제반 입지 조건 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 수서호평간 도시고속도로 수석IC가 가까이 있어 전반적인 교통 상태는 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로는 왕복 3차로의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 준주거지역이며, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역 외곽 경계로부터 200M 이상 300M 이내 지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 06월 09일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 372,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 2022-06-09: 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 2022-06-09: 근저당권 (을1) - 말소기준권리

* 2025-05-01: 임의경매개시결정 (갑3, 농협은행, 채권액 1,039,014,983원)

등기부채권 총액은 372,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 김 임차인이 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 매각 후 인수되는 권리

제시된 정보상으로는 매각 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 업종 구성

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

4.2. 현재 이용 상태

건축물대장상 주요 용도는 공장(지식산업센터)이나, 현황은 근린생활시설(의류, 뷰티, 식당 등) 및 지식산업센터(공장)로 이용 중입니다. 구체적으로는 블랙트리 의류, 루비셀뷰티랩, 장가네 생고기, 그리고 일반 공장(지식산업센터) 및 밀리타 관련 업종이 입점해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본 물건 인근에 다산한강초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 교통시설

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 수서호평간 도시고속도로 수석IC 인접으로 광역교통망 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특수성

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 유동화 과정에서의 특수성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 공부와 현황의 차이

건축물대장상 주요 용도는 공장(지식산업센터)이나, 현황은 근린생활시설로 일부 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 향후 행정 처리나 사업 운영 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 복합적인 토지이용 제한

준주거지역, 지구단위계획구역, 그리고 다수의 도로 접합 등 긍정적인 요소와 더불어, 공장설립제한지역, 공장설립승인지역 등 특정 업종의 설립 및 운영에 제약을 줄 수 있는 규제가 복합적으로 존재합니다.

6.4. 환경 규제 지역 포함

토지이용계획상 배출시설설치제한지역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어, 해당 지역 내에서의 사업 영위 시 환경 관련 규제 및 관리 기준을 철저히 준수해야 합니다. 이는 한강수계 상수원 보호와 관련하여 엄격한 관리가 이루어지고 있음을 시사합니다.

6.5. 임대 관계 불명확성

본 물건의 전반적인 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명확한 현황 파악이 어렵습니다. 이는 향후 임대 수익률 예측 및 안정적인 운영에 불확실성을 야기할 수 있습니다. (비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 추가적인 임대차 관계 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 지식산업센터 내 호실로, 비교적 깨끗한 건물 상태와 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 다산동이라는 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 복합 상권의 이점을 가집니다. 그러나 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 복합적인 토지이용 제한 및 환경 규제가 존재하며, 건축물대장상 용도와 현황 이용 간의 차이, 그리고 임대 관계의 불명확성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 점 또한 특수성을 가집니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 현대식 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후화가 적어 관리 용이성이 높습니다.

* 우수한 교통망: 도시 고속도로 IC 및 버스정류장 인접으로 출퇴근 및 물류 이동이 편리합니다.

* 개발 잠재력: 신도시급 지역 개발의 수혜를 받을 수 있는 입지입니다.

* 다양한 업종 혼재: 근린생활시설과 지식산업센터가 혼합된 상권으로 다양한 비즈니스 기회가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가 373,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 분석한 각종 권리 관계 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되어 권리상 부담은 적습니다. 하지만 복잡한 토지이용 제한, 환경 규제, 그리고 공부상 용도와 현황의 차이 등은 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 이에 따라, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것을 권고하며, 해당 물건의 실질적인 가치 및 향후 활용 가능성을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.