나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63012 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 721-9 201동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ""고양국제고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 대규모아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서
(사용승인 : 2018.09.11)

외벽 : 드라이비트 및 벽돌 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등기 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내의 자체 평탄화한 사다리형 토지로서, '공동주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.16.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63012 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 721-9 201동 3층301호

건물명: (정보 없음, 다세대주택 단지 내 201동)

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 60.12㎡ (약 18.19평)

건물면적: 61.44㎡ (약 18.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 다세대주택, 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통입니다. 주변에는 교육 시설(고양국제고등학교)과 주거 시설이 어우러져 있습니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 15일에 접수된 이정훈 근저당권(채권액 30,000,000원)입니다.

등기부 현황:

* 갑구: 소유권 이전(2018.12.18, 2023.11.15), 압류(2025.02.14, 구리세무서장), 강제경매(2025.05.01, 주택도시보증공사) 기록이 있습니다.

* 을구: 주택임차권(2021.01.26, 강요한, 249,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 말소 대상입니다.

* 을구: 근저당권(2023.11.15, 이정훈, 30,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 상기 권리 중 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 인수하지 않고 말소될 것으로 예상됩니다. 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강요한 (성만 표기: 강 )

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018년 12월 18일

* 배당신고일자: 2021년 01월 26일

* 대항력: 없음. 본건은 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였으므로, 낙찰자는 임차보증금을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주택 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근 고양국제고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어, 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 5월, 헤리티지9동 (2021년 준공, 69.11㎡) 269,900,000원 (약 1,291만원/평)

* 2026년 5월, 디펠리스2단지1동2동 (2017년 준공, 67.98㎡) 220,000,000원 (약 1,070만원/평)

* 2026년 5월, GL타운 (2018년 준공, 72.55㎡) 300,000,000원 (약 1,367만원/평)

본건과 유사한 면적(약 18.59평)의 다세대주택 시세는 약 220,000,000원에서 300,000,000원 범위로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 박공지붕 4층 건물 내 제3층 제301호입니다.

사용승인일: 2018년 09월 11일입니다.

설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 시설: 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 교육 시설(고양국제고등학교) 및 주거 시설이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항: 주택도시보증공사의 '대항력 포기 확약서'가 제출되었으나, 절차상의 미비점이나 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

건물 상태: 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 공동주택의 공용 부분 및 내부 시설에 대한 하자 점검은 필수적입니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 252,000,000원입니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 '대항력 포기 확약서'로 인해 임차인 강요한 씨의 보증금 249,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 입찰자의 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다.

인근 유사 물건의 최근 실거래가(220,000,000원 ~ 300,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 관련 서류의 정확한 검토와 건물 자체의 하자 여부에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

무잉수 보증금: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 249,000,000원 전액을 인수하지 않아도 되어 투자 부담이 없습니다.

시세 경쟁력: 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 또는 그 이하의 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주거 입지: 일산동구 식사동은 주거지로 선호도가 높은 지역이며, 교육 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 252,000,000원이며, 유사 물건의 최근 실거래가는 220,000,000원에서 300,000,000원 범위입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없고, 건물 상태 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 260,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.