나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경1705 [1] 경기도 의정부시 녹양동 83-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 '의정부광동고등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소 및 지하철역(1호선-녹양역)이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 제2종일반주거지역(2025-03-10), 상대보호구역(늘푸른유치원), 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

대상물건 일련번호 가) 건물에는 후첨 ""저적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물(기호㉠,㉡)이 소재하여 개략적인 면적을 기준으로 평가하였으며, 현황·관리상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 지하 1층 지상 2층 건물로서,
- 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등
- 창호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경1705 (1)

소재지: 경기도 의정부시 녹양동 83-11

용도: 단독주택

감정가: 278,336,680원

토지면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 158.76㎡ (약 48.03평)

건물 제시외면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이봉호

특이사항: 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

대상물건은 경기도 의정부시 녹양동에 위치하며, '의정부광동고등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지여건은 무난한 편입니다.

차량으로 대상토지까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류소와 1호선 녹양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(2025-03-10)이며, 늘푸른유치원 관련 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 의정부체육관, 의정부시청 등 공공시설과 녹양건강한요양원, 사랑자리요양원 등 복지시설이 위치하고 있습니다.

인근에 대규모 혐오시설은 검색되지 않으나, 자세한 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 물건은 이봉호의 신청으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 28일 접수된 이봉호의 강제경매(갑6)입니다. 이 외 가압류(갑7)는 말소될 예정입니다.

권리분석상 가장 중요한 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다.

* 임차인 현황:

- 이귀호(망 이종진 상속인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-07-16, 확정 2021-09-14, 대항력: 있음.

- 이성숙(망 이종진 상속인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-07-16, 확정 2021-09-14, 대항력: 있음.

- 이성순(망 이종진 상속인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-07-16, 확정 2021-09-14, 대항력: 있음.

- 이성호(망 이종진 상속인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-07-16, 확정 2021-09-14, 대항력: 있음.

- 정태석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-19, 확정일자 없음, 대항력: 있음. (주의: 보증금 0원, 확정일자 없음에도 대항력 있음으로 명시되어 있어 추가 확인 필요)

- 한덕임: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-28, 확정 2022-03-25, 배당신고 2025-05-28, 대항력: 있음.

* 인수 보증금: 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 한덕임의 보증금 7,000만원 존재로 인해 실제 인수 보증금 여부는 현장 조사 및 법원 절차 확인이 필수적입니다. 보증금 0원의 임차인들 역시 대항력이 있어 잠재적인 권리 행사 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건지 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

최근 실거래가 정보(주변 '다세대' 주택 기준)를 분석한 결과, 면적 및 건물 연식에 따라 평당 약 142만원 ~ 221만원 수준의 거래가 있었습니다.

해당 물건의 건물 감정가는 158.76㎡(약 48평)에 대해 약 175만원/㎡ 수준으로, 주변 '다세대' 주택 시세와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 평가되었습니다.

다만, 본 물건은 '단독주택'으로, 주변 '다세대' 주택과는 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다. 또한, 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 작용하나, 본 물건의 토지면적(96㎡)은 비교적 작은 편입니다.

인근 단독주택단지의 경우, 더 넓은 대지면적(약 267평)을 가진 주택이 8억원대에서 경매로 유찰된 사례가 있어, 토지 면적 및 개발 가능성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 '의정부광동고등학교' 및 '늘푸른유치원'이 있어 교육환경이 양호한 편입니다.

도보로 이용 가능한 거리에 버스정류장이 있으며, 1호선 녹양역이 인접하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재:

- 한덕임(보증금 7,000만원)과 0원 보증금의 다수 임차인(정태석, 이귀호, 이성숙, 이성순, 이성호) 모두 대항력이 있어, 낙찰자가 명도 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 한덕임의 보증금 7,000만원은 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 상충될 수 있어, 명확한 확인이 필요합니다.

- 정태석 임차인은 보증금 0원, 확정일자 없음에도 대항력 있음으로 명시되어 있어, 권리관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 16.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 현황 파악 및 실제 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 1989년 건축된 건물로, 유지보수 및 리모델링 필요 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 녹양동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 단독주택입니다. 하지만 다수의 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 특히 보증금 7,000만원의 임차인으로 인해 명도 및 인수 조건에 대한 불확실성이 큰 편입니다.

감정가는 현재 시세 수준으로 보이나, 임차인 관련 리스크를 고려하면 실제 낙찰가의 산정이 신중하게 이루어져야 합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 임차인 현황, 건물 상태, 제시외 건물 여부 등을 면밀히 파악하고, 법원 관련 서류를 재확인하여 인수할 권리 및 명도 관련 위험 요소를 철저히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 단독주택: 도심 내 단독주택은 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해소하고 적정가에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 7,000만원의 임차인이 존재하며, 0원 보증금의 임차인들도 대항력을 보유하고 있어 명도에 대한 리스크가 상당합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 실제 임차인 보증금 간의 상충 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 복합적인 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 80~90% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

(보수적 접근 시 하단 범위 고려, 철저한 권리 분석 및 현장 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.