나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12460 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 5층 507호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12460 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 5층 507호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매5계 2025타경12460 | 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 5층 507호 | 감정가: 193,000,000원 | 최저가: 123,520,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울북부지방법원 2025타경12460 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12460 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 5층 507호

용도: 오피스텔/도시형생활주택

감정가: 193,000,000원

토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

건물면적: 12.85㎡ (약 3.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, 지하철 우이신설선 정릉역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 노선 상가지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. [cite:user] 등기부상 권리관계는 경매 절차를 통해 말소될 예정이나, 다만 검색 결과상 본건에 임차권 등기가 설정되어 있고 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 언급되어 있어, 인수 또는 배당 관계에 대한 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 상세한 권리 분석은 법원 경매 서류를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

건물이 위치한 정릉동 일대는 주거시설과 상업시설이 혼합된 지역으로, 정릉역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 최근 서울시는 성북구 정릉동 일대(예: 정릉동 226-1번지)를 포함한 여러 지역에 모아타운 개발을 확정하며 노후 저층 주거지 개선 및 주택 공급에 나서고 있어, 향후 지역 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 2022년에 준공된 신축 건물(갤럭시 더 정릉) 내부에 위치하고 있습니다. 건물 내에는 전기, 위생, 급배수, 급탕, 냉난방, 소화, 승강기, 공동현관 출입통제 및 주차 설비 등이 설치되어 있습니다. [cite:user] 단지 인근에는 정릉역 외에도 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 또한, 유네스코 세계문화유산인 정릉과 북한산 둘레길 등이 인접해 있어 문화 및 자연을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 전용면적 약 3.89평으로 매우 작은 면적의 소형 오피스텔/도시형생활주택입니다. [cite:user] 이는 임대수익 측면에서 특정 수요층에게는 장점이 될 수 있으나, 환금성 측면에서는 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 검색 결과상 과거 두 차례 유찰된 이력이 있으며, 현재 감정가의 64% 수준으로 진행 중인 점은 시장에서 매력도를 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 더욱이, 임차권 등기가 설정되어 있고 대항력 있는 임차인이 있을 가능성이 제기되면서(기존 제공 정보상 임대관계는 미상임), 명도 관련 이슈 발생 시 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

갤럭시 더 정릉은 비교적 신축 건물이며 정릉역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 작은 면적과 더불어 두 차례의 유찰 이력, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 가능성은 투자 결정에 있어 신중함을 요구합니다. 임대 관계 및 명도 문제를 명확히 파악하고 해결 방안을 마련하는 것이 우선되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

정릉역 초역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 2022년 준공된 신축 건물이라는 점은 거주 만족도 및 선호도 측면에서 긍정적입니다. 소형 면적은 1인 가구 임대 수요를 공략할 수 있는 잠재력이 있습니다. 현재 유찰을 거듭하며 감정가 대비 낮은 가격으로 경매가 진행 중인 점은 가격적인 메리트를 제공할 수 있습니다. 다만, 위에서 언급된 리스크 요인들을 철저히 분석하고 해결 전략을 수립하는 것이 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계