나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1351 [1] 서울특별시 강북구 수유동 47-13 대원쉐르빌아파트 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이신설선 ""화계역"" 동측 근거리에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 주상복합건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""화계역"" 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로서 근린생활시설 및 아파트 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 수유동 47-13, 47-28, 47-31, 47-34
도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 일반상업지역(입안), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 수유동 47-27, 47-32, 47-33
도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 일반상업지역(입안), 지구단위계획구역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건의 공부상 용도는 ""의원""이나 현황은 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1351 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 47-13 대원쉐르빌아파트 2층 203호

용도: 공부상 용도 '근린상가'(의원), 현황 용도 '주거용'

감정가: 341,000,000원

토지면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

토지지분: 22.72㎡ (약 6.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.26㎡ (약 22.46평)

건물지분: 74.26㎡ (약 22.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (임차인으로 추정)

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이신설선 "화계역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상복합건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 물건은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 "화계역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 화계역은 서울 경전철 우이신설선의 역으로, 강북구 내에서 접근성이 양호한 편입니다. 4호선 수유역 또한 도보 약 13분 거리로 비교적 가까워 교통 여건이 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건은 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2020-08-03: 전세권 설정 (김향남, 270,000,000원, 말소) [을5]

* 2020-08-03: 5번 전세권 근저당권 (길음중앙새마을금고, 120,000,000원, 말소) [을5-2]

* 2020-08-03: 주택임차권 (김향남, 270,000,000원, 인수) - 전입일자: 2020-08-4, 확정일자: 2020-8-6 [을8]

* 2025-04-30: 강제경매개시결정 (김향남, 270,000,000원, 말소) [갑6]

말소기준권리는 2020년 8월 3일자 전세권 설정(을5)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김향남

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자(사업일자): 2020-08-04

* 확정일자: 2020-08-06

* 배당신고일자: 2024-08-12

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 을구 8번 주택임차권으로 '인수' 처리되어 있습니다.

* 임차인: 송용규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-04

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: 2024-08-12

* 대항력: 없음

* 비고: (제공된 정보 없음)

3.3. 인수 보증금 합계

제시된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 하지만, 등기부등본상의 '을구 8번 주택임차권'에 '인수'라고 명시되어 있으며, 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다.

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 빠른 전입일자(2020-08-04)와 확정일자(2020-08-06)를 갖춘 임차인 김향남 씨는 대항력과 우선변제권을 보유하고 있습니다. 다만, 등기부상 '주택임차권(을8)'이 '인수'로 기재되어 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금 잔액을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 해당 임차인이 본 경매의 채권자(김OO)로 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되기도 하나, '인수' 표시는 중요한 위험 요인으로 간주해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 "화계역" 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 주상복합, 오피스텔 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능을 동시에 수행하는 복합 상권의 특징을 보입니다. 인근에 수유역 상권이 발달해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 공부상 용도는 '의원'이었으나 현재 주거용으로 이용 중이며, '근린상가'로도 활용 가능한 잠재력이 있습니다. 주변의 상권 현황을 좀 더 면밀히 파악하기 위해서는 서울시 상권분석 서비스 등을 통해 업종별 밀집도, 매출, 유동인구 등을 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 다양한 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 우이신설선 "화계역"을 중심으로 상업시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 4호선 수유역 인근의 상권이 발달하여 쇼핑, 문화, 금융 등의 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획 상 '상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>'에 해당될 가능성이 있습니다. 이는 주변에 학교가 있음을 시사하며, 자녀를 둔 가구에게는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

현재까지 제공된 정보 및 검색 결과상으로는 본 물건 주변에 특별한 혐오시설이 있는 것으로 파악되지는 않습니다. 다만, 보다 정확한 정보 확인을 위해서는 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 김향남 임차인의 주택임차권(을8)이 '인수'로 등기되어 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 미회수된 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 비록 임차인이 배당 신고를 하고 강제경매를 신청하여 보증금 회수가 예상되더라도, 인수 가능성을 간과해서는 안 됩니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 '의원' 또는 '근린상가' 용도이나, 현재는 '주거용'으로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 시 건축 관련 규제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 권리관계의 복잡성: 전세권, 근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다양한 권리들이 복합적으로 설정되어 있었습니다. 이 중 대항력 있는 임차인의 권리가 '인수'로 명시된 점은 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 건폐율 및 용적률, 높이 제한 등이 적용될 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지에 따른 교통 편리성과 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 등 잠재적 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 특히, 임차인 김향남 씨가 보유한 2억 7천만원의 보증금이 경매 절차에서 모두 배당되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 점은 본 물건 투자의 가장 큰 변수이자 리스크입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인이 현재 강제경매 채권자로 등재되어 있고 배당 신고를 하였다는 점은 보증금 회수에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 우이신설선 "화계역"이 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 주변 개발 잠재력: 강북구 수유동 일대는 지속적인 개발 및 정비가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

* 다용도 활용 가능성: 현재 주거용으로 사용되고 있으나, 공부상 용도에 따라 근린상가 등으로의 활용 가능성도 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 341,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원 인수 가능성을 매우 중요하게 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 회수된다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 보증금 일부라도 인수하게 된다면, 실질적인 취득 비용은 감정가를 초과하게 되므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 함께 보증금 인수 금액만큼 입찰가를 낮추는 전략이 필요합니다.

따라서, 해당 물건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 270,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 입찰 전에는 반드시 현장 조사를 통해 임차인과의 관계, 실제 주거 여부, 공실 위험 등을 추가로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.