나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51404 [1] 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 ""장안평자동차매매시장"" 동측 인근에 위치함.
부근은 상업용건물 및 업무용건물·주상용건물·근린생활시설·자동차관련시설·공원
등이 혼재되어 형성된 중랑천주변 오피스텔로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철5호선 ""장한평역"" 까지 도보로 각각 약4~5분 및
약6~7분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층건내 제4층 제404호로서,
외벽은 치장석붙임·시멘트몰탈위페인팅 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로서
[원룸형: 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1·보일러실1]로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 업무시설(오피스텔)업무시설(사무소)근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16), 도로(2018-08-16)(접합), 도로(2019-11-28)
(접합), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최지인)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.26.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51404 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 4층404호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 143,000,000원

건물면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

토지면적: 4.95㎡ (약 1.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 OOOOOOO

건축년도: 2016년

층수: 4층

2. 입지조건

입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 "장안평자동차매매시장" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 건물, 업무용 건물, 주상용 건물, 근린생활시설, 자동차 관련 시설, 공원 등이 혼재되어 형성된 중랑천 주변 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 5호선 "장한평역"까지 도보로 약 6~7분 소요됩니다.

인근 버스정류장까지는 도보로 약 4~5분 소요되어 시내버스 이용이 용이합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51404)으로, 접수일자는 2025년 5월 2일입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 선순위 권리사항이 없어, 경매 절차를 통해 낙찰되면 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(채권자) / 최지인 (임차인)

* 보증금: 141,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 8월 23일

* 확정일자: 2019년 7월 23일

* 배당신고일자: 2023년 7월 11일

* 대항력: 없음

* 비고:

본 건의 경우, 임차인 최지인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

또한, 주택도시보증공사(HUG)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026년 6월 26일 제출되었습니다. 이는 임차인의 권리관계가 낙찰자에게 인수되지 않음을 명확히 하는 중요한 부분입니다.

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

상권분석

4.1. 주변 상권

"장안평자동차매매시장" 인근에 위치하여 자동차 관련 상권 및 일반 상업, 업무 시설이 혼재되어 있습니다.

중랑천을 끼고 있어 쾌적한 환경을 조성하며, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물(서희스타힐스리버파크)의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 18일: 13,700만원 (전용면적 20.21㎡, 6층)

* 2026년 5월 12일: 12,000만원 (전용면적 19.88㎡, 15층)

* 2026년 5월 12일: 12,000만원 (전용면적 21.90㎡, 15층)

본 건의 전용면적은 21.90㎡이며, 가장 유사한 면적인 21.90㎡의 최근 거래가는 12,000만원 (15층)입니다.

감정가 143,000,000원 대비 최근 실거래가(12,000만원 ~ 13,700만원)를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 4층에 위치한 오피스텔입니다.

내부 구조는 현관, 방 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 보일러실로 구성된 원룸형으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

5.2. 내부 설비

상하수도, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 양호합니다.

개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

장한평역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

6.1. HUG 확약서 관련

임차인 최지인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서는 낙찰자의 부담을 덜어주는 요인이지만, 보증금 전액 미변제 시에도 말소에 동의한다는 조건은 신중한 검토가 필요합니다. (단, 현재 대항력 없음으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보임)

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 유통상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획법규 및 군사시설 보호법 등 법적 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 건물 증축 또는 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 관련

주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 속해 있어 관련 규제가 적용됨을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로의 가치가 있습니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 특히 HUG 관련 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서는 낙찰 후 명도 절차에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 다양한 법적 제한사항이 존재하는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 도보 6-7분 거리에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없습니다.

* 주변 개발 가능성: 장안평 일대는 자동차 산업 관련 시설이 밀집해 있으며, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적: 원룸형 오피스텔로서 1인 가구의 실거주 또는 임대 수익 창출 목적으로 활용하기에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 143,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 유사 면적(21.9㎡) 거래가: 12,000만원 (15층, 2026.05.12.)

본 건은 4층으로, 최근 거래된 15층 매물(12,000만원)보다 층수가 낮다는 점을 감안해야 합니다. 또한, 감정가(14,300만원)가 최근 최고 실거래가(13,700만원)보다 높다는 점을 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 감정가의 85~95% 수준인 121,550,000원 ~ 135,850,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 12,500만원 ~ 13,000만원 선에서 입찰을 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.