나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51383 [1] 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 10층1005호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5·8호선 ""천호역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 서측 및 남동측으로 전철역(천호역, 강동역 : 지하철 5·8호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 16층건내 제10층 제1005호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 및 복합판넬 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 창호 마감.
복 도 : 인조석 마감 등

이용상태

공동주택(도시형생활주택 : 원룸형 / 복층구조 - 다락소재)(별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 6필 일단의 부정형의 토지로서, 건부지(아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(천호대로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,5) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.



토지 기호(2,3,4) : 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51383 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 10층 1005호

용도: 도시형생활주택 (원룸형, 복층구조, 다락소재)

감정가: 220,000,000원

토지면적: 3.20㎡ (약 0.97평)

토지지분: 3.20㎡ (약 0.97평)

건물면적: 12.14㎡ (약 3.67평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 16층 건물 내 제10층 제1005호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

집합건물명: 미사아름채아파트

건축년도: 2020년 2월 18일 사용승인

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5·8호선 천호역 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역입니다. 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 서측 및 남동측으로 천호역, 강동역(지하철 5·8호선)이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호합니다.

3. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO (부동산강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 안민경)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 01월 04일

* 확정일자: 2021년 01월 21일

* 배당신고일자: 2023년 03월 31일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 선순위 임차권으로 대항력 있음. 보증금액이 감정가와 유사하거나 더 높으므로 배당을 통한 보증금 회수 여부 확인이 필수적입니다.

* 등기부요약:

* 을구 3번 (주택임차권): 2023년 03월 31일 접수, 권리금액 225,000,000원, 말소기준권리보다 선순위. 본 권리는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 갑구 5번 (강제경매): 2025년 04월 30일 접수, 권리금액 225,000,000원, 말소기준권리.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권등기 (안민경)

* 인수 보증금 합계: 0원 (※ 배당 실시 후 최종 인수 보증금은 달라질 수 있으므로, 입찰 전 법원 배당표 확인 및 임차인과의 협의가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 본 건물은 지하철역 인근에 위치한 상업 및 주거 복합지역에 속해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

* 도시형생활주택으로 원룸형 복층구조의 특성을 가지므로, 1인 가구 및 젊은층을 타겟으로 하는 상권 형성에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5, 8호선 천호역 및 강동역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상업지역이 형성되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (자세한 정보는 추가 확인 필요)

* 주변환경: 아파트, 오피스텔, 근린주택 등이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 임차인의 보증금이 감정가액보다 높게 책정되어 있으며, 대항력이 있어 배당을 통한 보증금 회수가 불확실할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. '인수 보증금 합계 0원'은 현재 시점에서의 예측이며, 배당 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있을 수 있습니다.

* 지역 과거사: 천호동 일대는 과거 '텍사스촌'으로 불리던 성매매 집결지가 있었던 지역이며, 현재는 재개발 및 집중 순찰 등을 통해 환경 개선이 이루어지고 있으나, 이에 대한 지역 이미지 인식은 개인별로 상이할 수 있습니다. (※ 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 과거 집결지 인근 지역의 특수성을 고려해야 합니다.)

* 높은 감정가 대비 낮은 전용면적: 12.14㎡의 전용면적 대비 감정가 2억 2천만원은 평당가(약 1,812만원/㎡)가 주변 유사 물건들의 시세보다 높게 책정된 경향이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 역세권의 편리한 교통 여건과 상업지구 인접이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 높은 보증금, 그리고 감정가 대비 작은 면적은 주요 위험 요소로 작용합니다. 특히 임차인의 배당을 통한 보증금 회수 여부가 낙찰가의 적정성을 결정하는 데 매우 중요합니다. 과거 지역의 특수성도 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 1인 가구 증가 추세에 따른 꾸준한 수요 기대.

* 복층 및 다락 구조: 공간 활용도를 높여 희소성 및 가치 상승 잠재력.

* 재정비촉진지구: 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 높은 감정가, 그리고 감정가 대비 작은 면적 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 임차인의 보증금 225,000,000원 대비 감정가가 220,000,000원인 점과, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 종합적으로 고려했을 때, 실제 배당 결과와 낙찰 후 인수해야 할 금액을 신중하게 분석해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서 보수적인 관점에서 보증금 및 감정가를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 190,000,000원

※ 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 권리관계 분석 심화, 경쟁 입찰자 수, 법원 배당 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.