나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51389 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 11층1106호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""강동성심병원"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선, 강동역 및 길동역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 건물 내 11층 1106호로서,
외벽: 석재붙임 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약15m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.07.01.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 길동 415-16번지 청광플러스원큐브3차 11층1106호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51389 (1)이며, 감정가는 122,000,000원입니다.

부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 토지 면적은 2.89㎡(약 0.87평)이며, 건물 면적은 13.27㎡(약 4.01평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건축물대장상 건물명은 청광플러스원큐브3차이며, 2014년 10월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물 내 11층에 위치합니다.

해당 물건은 전용면적 13.27㎡(약 4.01평)의 도시형생활주택입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동성심병원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 강동역과 길동역이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

남서측으로는 노폭 약 15m 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울동부지방법원 2025타경51389 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 6일 접수된 국민건강보험공단의 압류(등기구분: 갑8)입니다.

등기부상 을구(임차권) 및 갑구(압류, 가압류, 강제경매)에 기재된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 165,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김아란)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-18

확정일자: 2022-10-24

배당신고일자: 2023-12-06

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 2026.07.01.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 박희철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

인수 보증금 합계는 0원입니다. HUG 임차인의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 강동구 길동에 위치하며, 주변에 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

토지는 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택(전용 42.1㎡, 41.77㎡)의 경우 2026년 5월 290,000,000원 ~ 400,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

보다 구축인 연립주택(전용 74.06㎡)은 2026년 5월 425,000,000원에 거래되었습니다.

본건(전용 13.27㎡)은 면적이 매우 작으나, 소형 주거 공간으로서 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

단, 주변 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가 122,000,000원은 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역 및 길동역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 강동성심병원이 인근에 위치하여 의료시설 이용이 편리합니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 본건 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 이는 HUG가 임차인으로서의 권리를 포기하고 경매 절차에 협조하겠다는 의미이나, HUG의 최종적인 채권 회수 절차나 향후 발생할 수 있는 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 소형 면적: 전용면적 13.27㎡(약 4평)으로 매우 작은 면적이며, 이는 향후 임대 또는 재판매 시 활용도에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축년도: 2014년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 10년 이상 경과 시점에 도달했습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 길동 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 분석상 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서의 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요인입니다.

다만, 극히 작은 면적과 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요하며, HUG 관련 특수 조건에 대한 추가적인 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강동구 역세권 소형 주택으로 1인 가구 임대 수요 기대.

* 지하철 5호선 강동역 및 길동역 인접으로 우수한 교통 환경.

* 강동성심병원 인근에 위치하여 관련 종사자 등 잠재적 임대 수요 확보 가능.

* 경매 절차상 인수할 권리 관계가 없어 명확한 물건.

9. 예상 입찰가

감정가: 122,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례를 보면, 2015년 준공된 전용 41.77㎡의 다세대주택이 290,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 6,940,364원/㎡입니다.

본건(전용 13.27㎡)에 이를 적용 시, 약 92,066,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 122,000,000원으로, 면적 대비 다소 높게 책정되었습니다.

잠재적 리스크 및 HUG 관련 특이사항을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 시세 하단부에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

본 물건은 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 상대적으로 높아, 경쟁 입찰자 수 및 현장 분위기를 고려한 신중한 입찰가 산정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.