나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51396 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 315-61 성수역에스케이브이원타워 8층807호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 '성수역(지하철2호선)' 남측 인근에 위치하고 부
근은 중·소규모의 업무시설, 지식산업센터, 주상용건물 등이 혼재하는 바, 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고 대중교통편은 버스 및 지하철로서, 인근에 버스정류장, 지
하철역(성수역)이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 내 8층 807호로서,
외벽: 석재 및 복합판넬 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 새시창호 등 마감

이용상태

성수역에스케이브이원타워 8층 807호로서, 공장(지식산업센터) 등으로 이용중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도', '사진용지' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설) 등의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측, 남측 및 북측으로 도로와 접하며 남측의 도로를 통해 차량의 진·출입이 가능
함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지
역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 기준시점 현재 일부 폐문 및 협조가 어려운 바, 내부구조도는 집합건축물대장상 건
축물현황도 및 외부관찰 등을 기준으로 도시하였으며 추후 내부구조가 다소 상이할 수 있으
니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성동구 성수동2가 315-61에 위치한 성수역에스케이브이원타워 8층 807호 지식산업센터입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51396(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물 총 17층 중 8층에 위치하고 있으며, 전용면적 97.88㎡(약 29.61평)입니다.

토지 지분면적은 22.27㎡(약 6.74평)입니다.

감정가는 155,000,000원이며, 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 영등포농업협동조합입니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가에 소재하며, 지하철 2호선 성수역 남측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 업무시설, 지식산업센터, 주상용건물 등이 혼재되어 있어 일반적인 지역 환경을 형성하고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 성수역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 10일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 류승민: 2022년 5월 10일 전입/사업자등록, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상으로 간주되어 주의가 필요합니다.

* 아이피인베스트유한회사: 2022년 6월 9일 전입/사업자등록, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상으로 간주되어 주의가 필요합니다.

* 주식회사이에프솔루션: 2024년 7월 24일 전입/사업자등록, 대항력 없음.

* 최우영: 2023년 12월 4일 전입/사업자등록, 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상으로 간주되어 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 2,133,324,308원입니다.

4. 상권분석

성수역 인근은 최근 몇 년간 패션, 문화, IT 산업 등이 집결하며 '서울의 브루클린'이라 불릴 정도로 젊고 트렌디한 상권으로 발전했습니다.

다양한 개성을 지닌 카페, 팝업스토어, 복합문화공간, 갤러리 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

지식산업센터, 업무시설, 상업시설이 복합적으로 분포하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

지하철 2호선 성수역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치합니다.

단지 내 또는 인근에 기본적인 상업시설과 편의시설이 마련되어 있을 것으로 예상됩니다.

성수역을 중심으로 다양한 문화시설, 맛집, 쇼핑 공간이 분포해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 실제 금액이 미상일 수 있어 권리 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.

임차인과의 명도 협상 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

경매 진행 시점 현재 일부 폐문 및 협조가 어려운 상황으로, 내부 구조도가 집합건축물대장상 현황과 다소 차이가 있을 가능성이 있습니다.

건축물 정보상 철근콘크리트구조 및 철골콘크리트구조로 되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 상권으로 성장한 성수동에 위치한 지식산업센터 경매 물건으로, 탁월한 입지 조건과 잠재력을 갖추고 있습니다.

성수역을 중심으로 한 뛰어난 교통망과 풍부한 상업 및 문화 인프라는 큰 장점입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그들의 보증금/차임 관련 불확실성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

이러한 권리 관계와 명도 문제를 면밀히 검토하고, 내부 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

성수역 초역세권이라는 지리적 이점은 향후 시세 상승의 강력한 동력이 될 수 있습니다.

지식산업센터 용도 외에도 지원시설, 근린생활시설, 업무시설 등으로 활용 가능성이 있어 다각적인 투자 가치를 지닙니다.

성수동 지역의 지속적인 개발 및 도시재생 사업은 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

인근의 발달된 상권 및 문화 시설과의 연계를 통해 활발한 비즈니스 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 155,000,000원에서 시작하며, 인수 보증금은 0원이므로 추가 인수 부담은 없습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인과의 명도 비용, 내부 수리 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 조사와 권리 분석, 그리고 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

보증금 0원으로 기재된 임차인의 실제 임대차 관계와 예상 명도 비용을 충분히 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.