나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51395 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 227-51 해피리움빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51395 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 227-51 해피리움빌 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경51395
• 주소: 서울특별시 은평구 서오릉로22길 19 해피리움빌, 4층401호
• 용도: 도시형생활주택

서울서부지방법원 경매7계 2025타경51395 | 소재지: 서울특별시 은평구 서오릉로22길 19 해피리움빌, 4층401호 | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 131,840,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울서부지방법원 2025타경51395 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울서부지방법원 2025타경51395 (1) 사건과 관련하여 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51395 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 227-51 해피리움빌 4층401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

감정가: 206,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

토지 지분율: 1982.9999999999998

건물면적: 29.74㎡ (약 8.99평)

건물 지분율: 2974

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치하며, "선정중,고등학교" 서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택(도시생활형주택), 소규모 아파트단지 등이 혼재되어 있으며, 선일초등학교, 선일여중, 고등학교 등 교육기관이 인접해 있어 주거 환경으로는 교육적 이점을 갖추고 있습니다. 지역은 제1종일반주거지역에 해당합니다.

차량으로의 접근성은 양호하며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치하나, 역 이용이 원활한 편은 아니라는 점은 다소 아쉬운 부분입니다. 남서측 인근 서오릉로를 지나는 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 구산역 주변은 대부분 단독주택 지역으로 밀집되어 있으며, 연신내역 상권보다는 서울 시내 주요 시설 이용을 위해 지하철을 이용하는 경향이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자는 이OO이며 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항으로, 2023년 02월 17일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5078)에 의거 주택임차권(임차보증금 205,000,000원)이 설정되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수하거나, 임차인의 배당 여부에 따라 명도 등기 이후에도 잔존 채무 부담이 발생할 수 있는 주요 사항이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

물건 소재지는 주거 지역으로, 다세대주택 및 도시형생활주택이 주를 이루고 있습니다. 인근에 다수의 학교(선정중,고등학교, 선일초, 선일여중/고)가 위치하고 있어 학생 및 학부모 수요를 기반으로 하는 배후 주거 상권을 형성하고 있습니다. 소규모 상가와 편의시설은 생활 편의를 제공하며, 주거 안정성이 비교적 높은 지역으로 판단됩니다. 구산역 주변으로는 맥도날드 구산점 등이 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 2015년 11월 05일에 사용승인되었습니다. 총 5층 건물 중 4층 401호이며, 1층은 필로티 구조로 주차장이 설치되어 있습니다.

내부 이용 상태는 방 2개, 거실 1개, 화장실/욕실 1개, 발코니로 구성되어 있으며, 발코니는 확장형입니다.

내부 마감은 종이벽지와 일부 내장용 타일, 창호는 하이샷시 복층유리 사양입니다.

설비로는 위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방 시스템, 화재탐지 및 경보기, CCTV가 구비되어 있으며, 1층 주차장도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 205,000,000원의 주택임차권 설정입니다. 임차인의 대항력, 우선변제권, 배당 여부 등에 따라 낙찰 후 인수해야 할 금액이나 명도 과정에서의 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 지하철 6호선 구산역과의 거리는 있으나, 이용 사정이 원활하지 않다는 점은 교통 편의성에 대한 아쉬움을 남깁니다.

지역 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 법률에 의한 제한 사항이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 개인의 주관적인 판단에 따라 인근의 일부 시설에 대해 불편함을 느낄 수도 있으므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건 해피리움빌 4층 401호는 비교적 신축(2015년 준공)에 속하는 다세대주택으로, 서울 은평구 내 주거 및 교육 환경이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 기본적인 주거 편의 시설과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 2억 5백만원에 달하는 주택임차권 설정이 존재하므로, 해당 권리 관계를 면밀히 분석하고 낙찰 후 인수 여부 및 명도 부담을 신중하게 고려해야 합니다. 이 점만 해결된다면 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택이라는 점과 서울 시내라는 지리적 이점은 투자 가치를 높입니다.

인근 학군(선정중,고등학교 등)이 우수하여 꾸준한 전월세 수요가 예상됩니다.

임차권 관련 리스크를 성공적으로 관리 또는 해소할 경우, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

현재 감정가는 2억 6백만원이며, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 적정성을 판단해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매7계