나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51395 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 227-51 해피리움빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""선정중,고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택(도시생활형주택), 갈현동우성아파트 등 소규모아파트단지와, 선일초
등학교, 선일여지중.고등학교 등 교육기관이 혼재하는 제1종일반주거지역 내 다세대주택으
로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 위치하나, 이용사정은
원할한편은 아님. 남서측 인근의 서오릉로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용무난
함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층중 제4층 제401호로서 2015.11.05.사용승인 되었고
필로티형으로 1층에 주차장설치됨. 방과 거실은 발코니확장형임. 마감구조는
외벽: 저층부는 인조대리석 붙임, 기타부위는 벽돌타일마감.
내벽; 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 방2, 거실1, 화장실/욕실1, 발코니 등으로
이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 화재탐지 및 경보기
시설, CCTV, 1층에 주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 가장형으로 완만한 구릉지대에 조성된 지반이며, 해피리움빌(다세대주택 등)의 건부
지로 이용됨.

인접 도로상태등

동측과 남측으로 노폭 약6M 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역.
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법뷸>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(
위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.
*.2023.02.17.서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5078)에 의거 주택임차권
설정됨. *.(임차보증금:205,000,000원.)
기 타 ; 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 해피리움빌 4층 401호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51395 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 206,000,000원입니다.

건물은 2015년 11월 5일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조입니다.

토지 면적은 19.83㎡(약 6.00평)이며, 건물 면적은 29.74㎡(약 9.00평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

2.

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중,고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택(도시생활형주택), 소규모 아파트 단지 등이 혼재하는 제1종일반주거지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 지하철 6호선 구산역이 남동측 근거리에 위치하나 이용이 원활한 편은 아닙니다. 남서측 인근 서오릉로의 버스정류장을 이용하는 것이 무난합니다.

동측과 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리는 2022년 12월 16일자 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2022카단826562, 금8,207,470원)입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인 현슬기 씨는 2021년 1월 18일 확정일자를 받고 2021년 2월 4일 전입하였습니다. 임차인의 보증금은 205,000,000원이며, 차임은 없습니다.

임차인 현슬기 씨는 주택임차권 등기(2023.03.23.)를 설정하였으며, 해당 임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

따라서, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

그 외 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제 경매 등은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 213,207,470원입니다.

1.3. 상권분석

2.

본건이 위치한 갈현동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택 등이 주를 이룹니다.

인근에 선정초등학교, 선정중,고등학교 등 교육기관이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 종합해 볼 때, 최근 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

2026년 5월 거래된 사례를 보면, 46.47㎡ 연립주택(현대빌리지, 1994년식)은 23,500만원, 49.97㎡ 다세대주택(275-154, 1986년식)은 19,000만원, 71.91㎡ 다세대주택(창성빌라, 2001년식)은 33,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2015년 신축된 해피리움빌(도시형생활주택)로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.4. 생활정보

2.

건물은 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 4층에 위치한 401호입니다. 2015년 11월 5일 사용승인되었으며, 1층에는 필로티형 주차장이 설치되어 있습니다.

내부는 방 2개, 거실 1개, 화장실/욕실 1개, 발코니 등으로 이용되고 있으며, 발코니 확장이 되어 있습니다.

내부 마감은 외벽 인조대리석 및 벽돌타일, 내벽 종이벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 복층유리입니다.

위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보기 시설, CCTV 등이 구비되어 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 현슬기 씨의 보증금 205,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

지하철 6호선 구산역이 인근에 있으나, 이용이 원활하지 않다는 점은 교통 편의성 측면에서 아쉬운 부분입니다.

토지이용계획상 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역에 해당합니다.

공동담보 물건에 대한 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 은평구 갈현동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공)의 도시형생활주택으로, 실거주 및 투자 목적으로 접근 가능합니다.

주변 주거 및 교육 환경이 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어지는 편입니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 205,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 배당 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

부동산강제경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

입지 조건은 주거 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획 및 교통 여건 개선 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 206,000,000원입니다.

주변 시세 및 본건 건물의 신축 연식(2015년)을 고려했을 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 205,000,000원을 인수해야 할 경우, 실제 매수인의 총 투자 비용은 입찰가와 인수해야 하는 보증금의 합이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외한 순수 부동산 가치에 기반하여 산정하되, 임차인의 보증금 변제 가능성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않는다면, 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 발생합니다.

이에 따라, 잠재적 위험 부담과 시장 가치를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

본 입찰가는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 총 투자 비용이 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.