나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51405 [1] 서울특별시 마포구 상암동 1293 태림펜트윈 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 상암동 소재 지하철6호선 「디지털미디어시티역」서측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 오피스텔 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 「디지털미디어시티역」 등이 소재하여 제반 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제7층 제703호로서
(사용승인일: 2021.07.09)
외 벽: 석재붙임 등 마감
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택( 후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중이며 복층구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주타타워 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 토지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3 토지:
제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2010-03-04)(주거환경개선지구 사업완료구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호2 토지:
제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-07-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2010-03-04)(주거환경개선지구 사업완료구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건에 대하여 전세권(전세금 380,000,000원)이 설정되어 있으며, 구체적인 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51405 (1)

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51405 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 상암동 1293 태림펜트윈 7층703호 (신주소: 서울특별시 마포구 성암로13길 25 (상암동))

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 주용도: 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택(도시형생활주택단지형), 운동시설)

건물명: 태림펜트윈

감정가: 405,000,000원

토지면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

건물면적: 19.16㎡ (약 5.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제7층 제703호

사용승인일: 2021년 07월 09일

건축물대장상 총 층수: 지상 10층, 지하 2층

총 호수: 53호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 마포구 상암동에 위치하며, 지하철 6호선 '디지털미디어시티역' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로서 쾌적한 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 6호선 '디지털미디어시티역'을 도보로 이용할 수 있어 전반적인 교통 여건이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3 토지: 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(지원), 정비구역(주거환경개선지구 사업완료구역), 과밀억제권역

기호2 토지: 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(지원), 정비구역(주거환경개선지구 사업완료구역), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본 물건의 말소기준권리는 2022년 07월 08일 접수된 을구 5번 전세권설정등기입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑구 3번 압류, 갑구 4번 강제경매)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 5번 전세권설정등기 (2022년 07월 08일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 인수되는 전세권 설정 금액: 380,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 07일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025년 05월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 전세권(380,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다. 임차인과 전세권자는 동일 인물(정 )로 파악됩니다.

3.5. 등기부요약

* 갑1: 소유권보존 (2021.07.29)

* 갑2: 소유권이전 (2022.07.08, 매매 405,000,000원)

* 을5: 전세권설정 (2022.07.08, 380,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 압류 (2022.11.23, 말소)

* 갑4: 강제경매 (2025.05.01, 380,000,000원, 말소)

3.6. 특이사항

* 대항력 있는 임차인(전세권자)이 인수됨.

* 채권자가 임차인(정 )이며, 전세권 설정자 또한 동일 인물(정 )인 점으로 보아 전세금 회수를 위한 경매 신청으로 추정됩니다.

* 공동담보로 설정된 물건이 있을 수 있으며, 해당 물건의 경매 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

디지털미디어시티역을 중심으로 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달해 있는 지역입니다. 상암DMC(디지털미디어시티) 관련 기업 및 방송사들이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편이며, 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 단지 또는 건물에서 다음과 같은 거래 사례가 확인되었습니다.

* 진빌리지 (2015년식, 전용면적 약 29㎡ 내외): 2026년 6월 거래 기준으로 약 280,000,000원 ~ 282,500,000원에 거래되었으며, 평당 약 2,500만원 ~ 2,600만원 수준입니다.

* IT빌 (2012년식, 전용면적 약 15.48㎡): 2026년 6월 거래 기준으로 120,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 2,560만원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 19.16㎡ (약 5.80평)으로, IT빌의 전용면적과 유사한 수준입니다. 주변 시세 정보에 따르면, 본건 면적(약 5.80평)의 시장 가치는 평당 약 2,500만원 ~ 2,600만원을 적용 시, 약 145,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

디지털미디어시티역 인근의 상업 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다. 대형마트, 병원, 식당, 금융기관 등 다양한 편의시설이 가까운 거리에 위치합니다.

5.2. 교통

지하철 6호선 디지털미디어시티역을 도보로 이용할 수 있으며, 여러 노선의 버스 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 주변 시설

월드컵경기장, 하늘공원 등 문화 및 여가 시설에 대한 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 전세권 부담

본건의 가장 큰 리스크는 380,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰 대금 외에 추가적으로 부담해야 하는 금액이며, 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

6.2. 시세 대비 감정가의 괴리

주변 시세는 약 145,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정되나, 본건의 감정가는 405,000,000원입니다. 여기에 380,000,000원의 전세권 인수 부담까지 고려하면, 일반적인 투자 관점에서는 부담이 매우 큰 물건입니다.

6.3. 공동담보

공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 상암동 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 도시형생활주택이라는 장점이 있습니다. 그러나 380,000,000원에 달하는 대항력 있는 전세권이 매수인에게 인수된다는 점이 치명적인 단점으로 작용합니다.

주변 시세로 추정되는 약 1.45억 ~ 1.5억원을 고려할 때, 인수 부담액(3.8억)이 시세보다 훨씬 높아 정상적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다. 따라서 해당 물건은 일반적인 투자 목적보다는 매우 특수한 상황에서만 접근을 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 디지털미디어시티역 도보 이용 가능.

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 상암DMC 배후지: 관련 산업 종사자 등 잠재적 임차 수요 존재.

9. 예상 입찰가

본 건의 총 투자 비용은 낙찰가와 인수되는 전세금(380,000,000원)을 합한 금액이 됩니다.

* 주변 시세 기반 적정 총 투자 비용: 약 145,000,000원 ~ 150,000,000원

총 투자 비용이 적정 시장 가치를 초과하지 않아야 하므로, 요구되는 낙찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

* 요구되는 낙찰가 = 적정 총 투자 비용 - 인수되는 전세금

* 요구되는 낙찰가 <= (145,000,000원 ~ 150,000,000원) - 380,000,000원

* 요구되는 낙찰가 <= -235,000,000원 ~ -220,000,000원

결론적으로, 본건은 인수 부담액이 시세보다 훨씬 높아, 일반적인 투자자 입장에서는 시세 차익을 기대하며 입찰하기 어려운 물건입니다. 정상적인 시장 가격으로는 입찰가가 산출되지 않으며, 이러한 조건으로 인해 유찰될 가능성이 매우 높습니다. 만약 입찰을 고려한다면, 인수되는 전세금 380,000,000원을 포함한 총 투자 비용이 145,000,000원 ~ 150,000,000원을 넘지 않도록 신중하게 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.