나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51393 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비감정 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""명지전문대학"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 2층 203호로서,

외벽 : 치장석, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기,
스프링쿨러, 비상조명, CCTV, 기계식 주차타워, 보안시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거·상업·업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측의 약 25~30미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사
육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 건축과), 상대보호구역, 상대보호구역(최종
확인관할교육청), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역, 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 2.1.기본사항

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51393 (1)

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사

3. 2.2.소재지 및 건물정보

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 (신주소: 서울특별시 서대문구 가좌로 111)

* 건물명: 디에이원파크

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총층수: 14층

* 해당층: 12층

* 호실: 1203호

* 사용승인일: 2019년 10월 7일

4. 2.3.면적정보

* 토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

* 건물면적: 32.18㎡ (약 9.74평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

5. 2.4.경매정보

* 감정가: 280,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

6. 3.1.입지조건

7. 3.1.1.위치 및 주변환경

* 본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "명지전문대학" 남측 인근에 위치함.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

8. 3.1.2.교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

* 대상 토지는 북동측의 약 25~30미터 포장도로와 접함.

9. 3.1.3.토지이용계획

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당함.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 제한사항이 있음.

10. 4.1.권리분석

11. 4.1.1.등기부상 권리현황

* 을구 3번 순위의 주택임차권 (오영진, 2019.10.11 접수, 보증금 257,000,000원)은 매수인에게 인수될 권리임.

* 갑구 3번 순위의 강제경매 (한국주택금융공사, 2025.04.29 접수, 권리금액 298,164,203원)가 말소기준권리임.

12. 4.1.2.임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 7일

* 확정일자: 2021년 10월 18일 (1차 보증금 증액분 4,000,000원 포함)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 6월 21일

13. 4.1.3.권리관계 분석 (말소기준권리, 인수주의)

* 말소기준권리: 갑구 3번 순위 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2025.04.29)

* 인수주의 권리: 을구 3번 순위 오영진의 주택임차권 (2019.10.11 접수, 보증금 257,000,000원). 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

14. 5.1.상권분석

15. 5.1.1.지역 특성

* 해당 물건이 위치한 서울 서대문구 홍은동은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 명지전문대학 인근 대학가 상권의 특징을 보임.

16. 5.1.2.주변 시설

* 명지전문대학이 인근에 위치하여 학생 유동인구가 있을 것으로 예상됨.

* 인근 지역은 주거 및 상업 지역으로, 특별히 알려진 혐오 시설은 없으며 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

17. 6.1.생활정보

18. 6.1.1.건축물 설비

* 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, 스프링쿨러, 비상조명, CCTV, 기계식 주차타워, 보안시설 등을 갖추고 있음.

19. 6.1.2.주변 편의시설

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이한 편임.

* 주변 지역은 다양한 주거 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

20. 7.1.잠재적 리스크

21. 7.1.1.임차인 관련 위험

* 가장 큰 리스크는 보증금 257,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인 오 의 존재임.

* 만약 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 잔여 보증금을 부담해야 하므로, 실제 총 매입 비용이 상당히 증가할 수 있음.

22. 7.1.2.기타 법규 및 규제

* 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

23. 8.1.투자 포인트

24. * 해당 물건은 서울 서대문구 내 위치하며, 명지전문대학 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 건물 자체는 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 인수해야 할 임차 보증금이 높지만, 이를 감안한 적정 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

25. 9.1.종합 의견

26. * 본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 오피스텔로, 대학가 인근에 자리하여 임대 활동이 용이할 것으로 보입니다.

* 하지만, 2억 5천7백만원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 투자 결정 요인이 될 것입니다.

* 따라서, 임차 보증금 인수 금액을 고려한 철저한 시세 분석과 예상 수익률 계산이 반드시 선행되어야 합니다.

27. 10.1.예상 입찰가

28. * 현재 감정가는 280,000,000원입니다.

* 본 건의 가장 큰 특징은 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금 257,000,000원입니다.

* 부동산 시장 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매 시세는 약 270,000,000원 ~ 350,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 인수 보증금을 제외한 실질적인 매입 가능 금액을 고려할 때, 최고 입찰가는 (시장 가격 - 인수 보증금)을 기준으로 산정해야 합니다.

* 만약 시장 가격을 감정가 수준(280,000,000원)으로 본다면, 매수인이 부담해야 할 총액이 약 280,000,000원 + 257,000,000원 = 537,000,000원이 되므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 257,000,000원을 제외한 순수 가치를 고려하여, 잠재적 임대 수익률 및 시세 차익을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가 수준에서 매수인이 인수해야 할 금액을 고려하면, 적정 입찰가는 20,000,000원에서 50,000,000원 사이로 제안될 수 있습니다.

* 이는 투자 시 감안해야 할 취득세, 법률 자문 비용, 명도 비용, 그리고 예상 공실 등을 고려한 최소한의 입찰 범위이며, 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 심리를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.