나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9885 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9885 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제703호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9885
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제703호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9885 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제703호 | 감정가: 216,000,000원 | 최저가: 172,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 및 면적 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9885 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제7층 제703호

용도: 오피스텔 (명칭은 아파트이나 법적 형태는 오피스텔임)

감정가: 216,000,000원

토지 면적: 8.07㎡ (약 2.44평)

건물 면적 (전용): 23.65㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 경매 진행 정보

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이 및 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨. (권리분석 필수 참고)

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상13층 오피스텔. 2021년 준공된 신축 단지로 추정됨.

외벽/내벽/창호: 석재 타일 붙임, 타일 및 페인트 마감, 샷시창호임.

이용 상태: 주거용으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖춤.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 서울 지하철 5호선 까치산역 서측 인근에 소재하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통 사정은 양호합니다. 까치산역은 도보 약 10분 거리로 2호선 환승이 가능한 더블 역세권의 이점을 가집니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측, 북측, 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 접근성이 보통 이상입니다.

2.2. 주위 환경 및 상권 분석

주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이자 상업 복합지역입니다. 본건이 일반상업지역에 위치하고 있어 주변 상권 및 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

화곡1동 주민센터 인근 생활권에 속하며, 강서구의 주요 업무지구인 마곡지구와의 접근성도 뛰어나 직주근접 실수요 유입도 기대됩니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당되어 향후 토지 이용 및 건물 가치에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 시설

생활 편의시설: 인근에 주민센터 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

학군: 주변에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 기본적인 교육 시설 접근성은 보통입니다.

주차: 총 30대의 주차공간이 확보되어 있으며, 이는 기계식 26대와 자주식 4대로 구성되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 대항력

본 경매 물건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 있습니다.

이는 매각물건명세서상 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금 채무가 없다는 의미로 해석됩니다. 기존 임차인의 임대보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 낙찰자는 임차인에 대한 대항력 문제나 보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

*권리 관계가 매우 깔끔한 상태로 진행되는 특별 매각 조건입니다.*

3.2. 등기부상의 기타 권리

(제공된 정보에 등기부상 기타 권리 정보가 없으므로 생략합니다. 실제 입찰 전에는 등기부등본을 통한 최종 권리 관계 확인이 필수입니다.)

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적 용도와 명칭의 차이

건물 명칭은 '리치아파트'이나 법적 용도는 '오피스텔'입니다. 오피스텔은 주거용으로 이용하더라도 세금, 대출, 전매 등의 측면에서 아파트와 법규 적용이 다르므로, 투자 및 실수요 목적에 따른 세부적인 확인이 필요합니다.

주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되어 다주택자 양도소득세 및 취득세 중과 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 제한사항

본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하나, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 제한사항 및 과밀억제권역에 포함되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 기 준공된 오피스텔의 현황 이용에는 큰 문제가 없습니다.

4.3. 혐오시설 확인

화곡동 925-15 리치아파트 주변 환경을 검토한 결과, 주변은 주거 및 상업 복합지역으로 확인되며, 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부권 역세권(까치산역 더블 역세권) 인근의 신축 오피스텔 소형 매물입니다.

감정가 2억 1,600만 원으로 책정되었으며, 일반상업지역에 위치하여 주거 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 매력은 '주택도시보증공사의 대항력 포기 조건'으로, 임차보증금 인수 리스크가 완벽히 해소되어 권리 관계가 매우 깨끗하다는 점입니다.

5.2. 투자 포인트

역세권 소형 주택: 까치산역 이용이 편리하며 마곡지구와 직주근접성이 뛰어나 1인 가구 및 신혼부부의 임대 수요가 높습니다.

낮은 권리 위험: HUG의 대항력 포기 조건으로, 경매의 가장 큰 위험 요소인 임차보증금 인수의 문제가 없어 초보 투자자에게도 유리합니다.

높은 전세가율: 인근 유사 매물의 전세가율이 90%를 상회하는 수준으로 보고되어, 소액의 실투자금으로 투자가 가능하여 레버리지 효과가 높을 수 있습니다.

일반상업지역: 주거 기능 외에 상업 시설 이용도 용이하여 미래 가치 측면에서 일반 주거지역보다 잠재력이 높습니다.

*실제 입찰가는 감정가 대비 낮은 최저가(유찰 시)로 형성될 경우, 시세 대비 저렴한 '줍줍' 수준의 투자 기회가 될 수 있습니다.*

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계