나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9845 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 7층 701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민감정 · 평가일 2025.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류동역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 ""오류동역"" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제7층 제701호로서,
(사용승인일: 2020.03.20)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점, 의원) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m내외의 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며,

기호(2)는 도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9845 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 7층 701호

용도: 도시형생활주택

건물 연면적: 28.81㎡ (약 8.71평)

토지 지분 면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

건물 준공일: 2020년 3월 20일

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 278,000,000원

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

토지지분: 4.9284㎡ (약 1.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.81㎡ (약 8.71평)

건물지분: 28.81㎡ (약 8.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 관련 정보

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: (별도 명시 없음)

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류동역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 등기 (2022.06.08. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리 (갑구 6번: 남인천세무서장 압류, 2021.03.10.) 이하의 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. 여기에는 압류, 가압류, 및 강제경매 개시 결정 등기 등이 포함됩니다. (총 등기부채권액: 519,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(진 )

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 27일

* 확정일자: 2020년 04월 10일

* 배당신고일자: 2022년 06월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 (상기 '3.1. 인수되는 권리' 참조)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 오류동 일대 유사 건물(다세대)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 18.71㎡, 4층, 130,000,000원 (약 6,948만원/㎡)

* 2026년 3월 거래: 36.44㎡, 3층, 190,000,000원 (약 5,214만원/㎡)

* 2026년 3월 거래: 46.41㎡, 6층, 285,000,000원 (약 6,141만원/㎡)

본 물건(28.81㎡)은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 건물(2020년)이라는 점을 고려할 때, 최신 거래 사례 중 가장 유사한 연식의 '보네르캐슬'(2019년 준공)의 거래가(약 6,141만원/㎡)를 기준으로 시세는 약 177,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(278,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 시세 반영에 신중한 접근이 필요합니다.

4.2. 건물 정보

본 물건은 "루체비스타"라는 명칭의 집합건물로, 2020년 3월 20일에 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트 구조의 15층 건물이며, 본 호실은 7층에 위치합니다. 건물의 주요 용도는 도시형생활주택(원룸형아파트)이며, 업무시설 및 근린생활시설도 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 1호선 오류동역 인근에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보 및 외부 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(269,000,000원) 중 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 명도 과정에서 협상이 필요합니다. 임차인과의 원활한 협상이 이루어지지 않을 경우, 인도명령 등 법적 절차를 진행해야 할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 건물에 위치하고 있으며, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성, 그리고 제공된 시세 정보와 감정가 간의 상당한 괴리가 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 시설 상태가 양호합니다.

* 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 시세 대비 상대적으로 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 278,000,000원

인근 유사 물건의 최근 거래가(약 150,000,000원 ~ 177,000,000원) 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(269,000,000원)을 제외하고, 예상되는 시장 가치 및 물건의 특수성을 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 165,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 시세, 임차인 인수 부담, 감정가 대비 가치 등을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 임차인의 보증금 인수 금액은 별도로 고려되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.