나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51396 [1] 서울특별시 용산구 문배동 24-8 프라임팰리스 19층1912호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 문배동 소재 ""삼각지고가차도"" 남측 인근에 위치하며 주위는 주상용건물, 아파트, 업무시설 및 공공시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장 및 지하철 4/6호선 삼각지역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물 내 제19층 제1912호로서,

외벽 : 석재 타일 및 치장석 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

원룸형 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 아파트(도시형생활주택) 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구(폐지입안), 지구단위계획구역(용산지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선, 용산구 고시2019-39호, 세부사항은 건축과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51396 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 문배동 24-8 프라임팰리스 19층1912호

물건종별: 도시형생활주택 (원룸형)

감정평가액: 166,000,000원

토지 면적: 3.20㎡ (약 0.97평)

건물 면적: 13.69㎡ (약 4.14평)

매각 방법: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 용산구 문배동 소재 삼각지고가차도 남측 인근에 위치하며, 주변은 주상용 건물, 아파트, 업무시설 등이 혼재된 주상혼용지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있고 지하철 4호선 및 6호선 삼각지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건 북측으로는 광대로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(용산지구)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가진 임차인이 존재합니다.

해당 임차인은 강윤정 씨로, 보증금 188,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 5월 27일 전입, 2022년 5월 16일 확정일자를 받아 대항력을 갖추었습니다.

집합건물 등기부등본 상 을구 3번 순위로 주택임차권(권리자: 강윤정, 금액: 188,000,000원)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

본 건의 임차인 보증금 188,000,000원은 감정평가액 166,000,000원을 초과하므로, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 못할 가능성이 높으며, 매수인은 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

말소기준권리(압류, 용산구, 2025.04.10) 외 다른 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 용산구 문배동 일대는 지속적인 개발과 함께 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

삼각지역이라는 주요 교통 허브 인근에 위치하여 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 상업시설 및 업무시설이 자리하고 있어 잠재적인 상권 가치를 지니고 있습니다.

다만, 물건 자체는 소형 도시형생활주택으로, 개인의 주거용 또는 소규모 임대 수익용으로 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본 건물(프라임팰리스)은 2011년 2월 18일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 20층 건물입니다.

본건은 해당 건물의 19층에 위치한 1912호로, 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

내부에는 위생급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

지하철 4, 6호선 삼각지역 및 다수의 버스 노선 접근성이 뛰어나 교통이 편리하며, 주변에 편의시설 및 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금(188,000,000원)이 감정가 및 예상 시세를 초과하여 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 실질적인 총 취득 비용이 입찰가에 임차인 보증금 188,000,000원을 더한 금액이 되므로, 물건의 시장 가치보다 훨씬 높은 금액으로 취득하게 될 가능성이 높습니다.

또한, 전용면적 13.69㎡(약 4.14평)으로 매우 작은 소형 주택이라는 점도 고려해야 합니다.

매수 후 임차인과의 명도 절차에서 협의가 원만하지 않을 경우 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용산구 역세권이라는 장점에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 보증금(188,000,000원) 전액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다.

현재 파악된 시세 및 감정가 대비 인수해야 할 임차인의 보증금이 훨씬 높아, 합리적인 가격으로 취득하기 어렵다고 판단됩니다.

투자 목적으로 접근하기에는 상당한 위험이 따르므로, 신중한 접근이 요구되며, 최악의 경우 인수 금액이 부동산 가치를 상회할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 핵심 지역 중 하나인 용산구에 위치하며, 삼각지역 역세권이라는 교통 및 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 개발 잠재력: 용산 지역은 지속적인 개발 계획이 추진되고 있어 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사한 용산리브(문배동 10-3)의 전용면적 약 37~40㎡(약 11~12평) 물건들이 2024년 하반기부터 2025년 상반기까지 455,000,000원에서 480,000,000원 사이에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건의 전용면적 13.69㎡(약 4.14평)의 현재 시세 가치를 보수적으로 산정 시 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 188,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 취득 비용은 입찰가 + 188,000,000원이 됩니다.

현재 시세(약 160,000,000원 ~ 170,000,000원)를 고려할 때, 인수해야 할 보증금(188,000,000원)이 부동산 가치보다 높습니다.

따라서 합리적인 투자 관점에서 볼 때, 총 취득 비용이 부동산 가치를 초과하므로 적극적인 입찰 참여는 권장되지 않습니다.

그럼에도 불구하고 법원 최저매각가격(감정가의 80% 수준으로 추정) 이하로 진행될 경우, 시세 대비 낮은 금액으로 취득을 시도해 볼 수 있으나, 이는 큰 손실을 감수해야 하는 전략입니다.

보수적인 관점에서, 법원 통상적인 최저 입찰가 수준인 감정가의 80%를 기준으로 하되, 실제 입찰가는 현장 조사 및 유찰 횟수 등을 고려하여 결정해야 합니다.

감정가 166,000,000원의 80% 수준인 약 132,800,000원을 최저 희망 입찰가로 고려할 수 있으나, 이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 총 취득 비용은 132,800,000원 + 188,000,000원 = 320,800,000원이 됩니다. 이 점을 반드시 유의하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.