나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9857 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-75 공원하이츠빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9857 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-75 공원하이츠빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9857 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로24길 66-27 공원하이츠빌, 제5층 제501호 | 감정가: 256,000,000원 | 최저가: 204,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9857 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 379-75, 공원하이츠빌 제5층 제501호에 소재한 다세대주택입니다. 본 건물의 감정가는 256,000,000원이며, 토지면적은 32.70㎡(약 9.9평)이고 건물면적은 52.64㎡(약 15.9평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경과 대항력 있는 임차인이 있는 것이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 주의사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점을 유의해야 합니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본 건은 서울신월초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 건물은 2008년 6월 18일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 제5층 제501호이며, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 등으로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 등기사항전부증명서상 2023년 12월 5일자로 임차보증금 219,000,000원의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다.

1.1. 1.입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울신월초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 공원과 근린생활시설이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다. 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이한 편입니다. 북서측으로는 노폭 약 4미터의 도로에 접하고 있어 도로 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.1. 2.권리분석

본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 임차권등기와 관련된 내용입니다. 등기부등본상 2023년 12월 5일자로 임차보증금 219,000,000원의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다. 특히, 주의사항으로 명시된 바와 같이, 매수인은 임차인 또는 주택도시보증공사로부터 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 인수해야 합니다. 이는 낙찰자가 보증금 잔액에 대한 책임을 인수하거나, 이에 대한 권리를 포기해야 함을 의미하므로, 인수 조건에 대한 철저한 확인과 신중한 판단이 요구됩니다.

1.1. 3.상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택과 주거 밀집 지역으로 형성된 상권입니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 주민들의 기본적인 생활 편의를 지원하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어, 해당 역을 중심으로 형성된 상업 시설 및 유동인구를 이용할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 본 건 자체는 주거용 건물로, 주변 상권의 영향보다는 주거 환경의 안정성이 더 중요하게 고려될 수 있습니다.

1.1. 4.생활정보

본 건은 서울신월초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 더불어 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 인근 버스 노선들도 다양하게 이용 가능합니다. 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 마트, 편의점, 병원, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차권등기와 관련된 매수인의 인수 조건입니다. 매수인은 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액에 대한 반환 청구권을 포기해야 하며, 임차권등기 말소 또한 매각 조건에 포함됩니다. 이는 예상치 못한 추가적인 재정적 부담으로 이어질 수 있으므로, 잔액 규모 및 관련 법적 절차에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 여러 법규 제한(가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역)이 존재하여 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다. 2008년에 건축된 건물이라는 점을 감안할 때, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

1.1. 6.종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 서울신월초등학교 인근이라는 점과 지하철 5호선 화곡역 이용 가능성은 긍정적인 요소입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 및 임차권등기와 관련된 복잡한 인수 조건은 본 건의 가장 큰 부담 요인이자 리스크로 작용합니다. 매수인은 이 조건으로 인해 발생할 수 있는 보증금 관련 추가 비용 또는 법적 분쟁 가능성을 충분히 인지하고, 이를 감안한 투자 계획을 수립해야 합니다. 다세대주택으로서의 활용 가능성은 있으나, 토지이용계획상의 제약 조건들도 향후 활용 가치를 평가할 때 고려해야 할 사항입니다.

1.1. 7.투자 포인트

본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 첫째, 감정가 대비 주변 시세 조사를 통해 적정 투자 가치를 산정하는 것이 중요합니다. 둘째, 임차인 보증금 및 HUG 관련 인수 조건을 명확히 파악하고, 발생 가능한 잔액 규모를 확인하여 입찰가를 결정해야 합니다. '주의사항'에 명시된 임차인 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 면밀히 검토하고, 이것이 매수인에게 미치는 재정적 영향을 최소화할 수 있는 방안을 모색해야 합니다. 셋째, 향후 재건축이나 리모델링 가능성을 염두에 두고, 토지이용계획상의 제한 사항들을 숙지해야 합니다. 넷째, 화곡역 역세권의 잠재적 가치 상승 가능성과 주변 개발 계획 등을 함께 파악하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 평가하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계