나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51391 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""은평구청입구교차로"" 북서측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 ""에스엠벨리체"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 9층건(사용승인일: 2021.04.05.)중
제6층 제602호로서

외 벽 : 석재붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""에스엠벨리체"" 서측으로 은평로13길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 연 임차료 960만원(2025년 4월 10일 경 계약, 매월 80만원 해당)을 미리 지급
하였다는 내용으로 거주자 탐문하였으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 거주자 탐문, 집합건축물대장등본상 도면,
외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니
경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 SM벨리체 비동 6층602호 오피스텔 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51391 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 6층602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 279,000,000원

* 토지면적: 16.13㎡ (약 4.88평)

* 건물면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은평구청입구교차로" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 "에스엠벨리체"까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통상황은 보통인 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 주거용으로 이용중입니다.

* 인접도로상태: 본건 건물은 "에스엠벨리체" 서측으로 은평로13길에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물정보

본건 건물은 2021년 4월 5일에 사용승인된 신축 오피스텔입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 9층 건물 중 제6층 제602호입니다.

* 마감: 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 집합건물 정보: SM벨리체는 업무시설(오피스텔 28호) 및 다세대주택(20세대)으로 구성된 건물이며, 본건이 속한 B동은 업무시설(오피스텔 12호) 및 다세대주택(4세대)으로 구성되어 있습니다.

4. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리 및 임차인 현황을 면밀히 분석해야 합니다.

* 말소기준권리: 서울서부지방법원 2025타경51391 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-04-29). 채권액 275,000,000원 (주택도시보증공사).

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 박 (전입/사업일자: 2025-04-15)

* 보증금: 0원

* 차임: 800,000원/월

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자(2025-04-15)가 말소기준권리(2025-04-29)보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 판단됩니다. 보증금이 0원임에도 대항력이 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

* 주택도시보증공사 (심재강) (전입일자: 2021-10-07)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을1)이 존재했으나, 말소 예정이며(말소: 말소), 대항력이 없는 것으로 명시되어 매각으로 소멸될 권리로 판단됩니다.

* 권리분석 특이사항:

* 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 박 씨가 보증금 0원으로 계약되어 있다는 점입니다.

* 주의사항 및 물건명세서 조건에 따라, 임차인 박 씨 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 박 씨의 보증금 반환청구권 포기 및 말소 동의가 필수적임을 의미합니다.

5. 상권분석

본건은 은평구청 인근의 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 지역에 위치합니다.

* 주변 환경: 은평구청, 은평문화예술회관 등 공공기관 및 문화시설 이용이 편리합니다. 또한, 다세대주택과 신축 오피스텔이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 교통망: 건물 서측으로 은평로13길이 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다. 지하철역과의 연계성은 버스 환승이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 파악되지 않았으며, 도서관, 다수의 상업시설, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 업무시설 특성: 인근 직장인 및 1~2인 가구를 대상으로 하는 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

본건은 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 은평구청, 은평문화예술회관, 다수의 상업시설, 병의원, 은행 등 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근 반경 1km 내 초등학교, 중학교 등 다수의 교육 시설이 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (단, 상대보호구역으로 지정되어 있으므로 최종 확인이 필요합니다.)

7. 잠재적 리스크

본건은 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 대항력 있는 임차인(박 ): 보증금이 0원임에도 대항력이 존재하여, 해당 임차인이 명도 조건(보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소)에 동의하지 않을 경우, 낙찰자가 보증금 인수 또는 추가적인 법적 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크입니다.

* 명도 조건 충족 여부: 임차인 및 HUG 임차권 승계인의 보증금 포기 및 말소 동의는 매각 절차의 필수 조건입니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매각 진행에 차질이 발생할 수 있습니다.

* 경매 절차 변수: 임차인과의 협상 난이도, 명도 과정의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 은평구에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 0원 조건은 상당한 위험 요소이며, 명도 관련 조건 충족 여부가 본건의 성공적인 투자를 좌우할 매우 중요한 변수입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 경매 신청인이며, 과거 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 따라서, 해당 임차인의 협조 및 명도 조건 이행 여부가 투자 성공의 핵심입니다.

9. 투자 포인트

본건은 다음과 같은 투자 포인트를 가지고 있습니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 입지: 은평구청 인근으로 행정, 상업, 문화 시설 접근성이 좋으며, 주거 편의성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 지역의 주거 및 상업 시설 발달로 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 권리관계 및 임차인 관련 리스크로 인해 시세 대비 할인된 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가 279,000,000원을 기준으로, 본건의 시세 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정했습니다.

* 시세 분석:

* 본건과 동일한 "SM벨리체" B동 602호 (41.04㎡)의 경우, 현재 295,000,000원에 매물로 나와 있으며, 유사 면적의 다른 오피스텔 매물 호가는 280,000,000원에서 310,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

* 최근 은평구 응암동 오피스텔 실거래 사례는 2억 9천만원에서 3억 5천만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다.

* 따라서, 현 시세는 감정가 수준과 유사하거나 다소 높은 편입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 0원 인수 위험을 최우선으로 고려해야 합니다. 해당 임차인의 적극적인 협조가 없을 경우, 명도 과정에서 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 이러한 잠재적 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 279,000,000원에서 약 10~15% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라, 240,000,000원 ~ 255,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (단, 임차인과의 사전 협의 결과 및 명도 조건 이행 여부에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.