나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9870 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산2동주민센터 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 주상복합건물, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 독산로 후면의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건 내 제8층 제804호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지, 내장타일 등
창호 : 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 2필지 일단의 정방형의 경사지로 공동주택 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내녁은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9870 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드 마운틴 제8층 제804호

건물명: 골드 마운틴

토지면적: 17.62㎡ (약 5.33평)

건물면적: 49.67㎡ (약 15.03평)

용도: 집합건축물대장상 오피스텔, 현황 주거용으로 사용 중

감정가: 317,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산2동주민센터 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 주상복합건물, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 독산로 후면의 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 남서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 28일자 압류 (의정부세무서장)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2020-09-04)

* 공유자전원지분전부이전 (2021-06-01)

* 압류 (의정부세무서장, 2023-03-28, 말소기준권리)

* 압류 (서울특별시, 2025-03-11)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-05-01, 채권액 258,000,000원)

* 주택임차권 (신기찬, 2021-05-10 전입, 2023-06-23 말소예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (신 )

* 보증금: 258,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-10

* 확정일자: 2021-04-14

* 배당신고일자: 2023-06-23

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약:

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 주택임차권 또한 말소 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리나 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인(신기찬) 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 독산동 일대는 주상복합, 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 이는 지역 상권의 기본적인 활성도를 나타내며, 오피스텔의 임대 및 실거주 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

* 업무/주거 복합 용도: 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 사용 중인 점은, 향후 임대 수익 및 실거주 목적 모두로 활용 가능성이 높음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 및 편의시설: 독산2동 주민센터가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 다수 분포하여 쇼핑, 식당, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 단지 앞으로 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 및 주변 지역으로의 대중교통 이용 또한 원활합니다.

* 주거 환경: 다양한 형태의 주거 시설이 혼재하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 복잡한 조건: 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 및 임차 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매각 조건의 일부이므로, 계약 전 관련 내용을 면밀히 검토하고 이해해야 합니다.

* 건축물 용도와 현황 불일치: 공부상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중인 점은, 추후 건축물대장 용도 변경이나 관련 세무 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, '공부와의 차이 없음'으로 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상의 제약: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 일부 보호 구역(교육환경보호구역, 장애물제한표면구역 등)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 다른 담보물의 경매 진행이나 채무 관계가 본 물건의 낙찰 및 소유권 이전 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 2020년 준공된 신축 오피스텔입니다. 감정가는 3억 1,700만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리분석 결과, 모든 기존 권리는 매각으로 소멸되며 인수되는 권리 및 추가 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주거 및 상업 시설이 혼재한 지역에 자리하고 있습니다. HUG 관련 복잡한 매각 조건과 토지이용계획상의 일부 제약은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 핵심 입지: 서울이라는 지리적 이점은 꾸준한 수요를 기대할 수 있게 합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로, 시설 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기 상태로, 매수인의 부담이 없습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 감정가 및 시장 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 317,000,000원

* 인수 보증금: 0원

제공된 JSON의 최근 매매 정보(180,000,000원)는 본건의 감정가 및 일반적인 시세와 큰 차이를 보여 신뢰도가 낮다고 판단됩니다. 따라서, 제공된 건물 면적(49.67㎡)과 감정가(317,000,000원)를 기준으로, 일반적인 경매 낙찰가율 및 물건의 특징을 고려하여 본 물건의 예상 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 270,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.