나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9815 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 113-1 여의도씨티아이 제5층 제511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 영등포구 영등포동1가 소재 지하철1호선 ""영등포역"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 지하철1호선 ""영등포역"" 및 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제5층 제511호로서,
(사용승인일: 2013.12.10)
외벽 : 석재 및 판넬붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘오피스텔‘임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서 ‘도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복8차로, 남서측 및 남측으로 노폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 113-1번지, 여의도씨티아이 제5층 제511호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9815 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상18층 건물 중 제5층 제511호이며, 2013년 12월 10일에 사용승인을 받았습니다.

감정평가액은 127,000,000원입니다.

토지 면적은 3.53㎡ (약 1.07평)이며, 건물 면적은 17.18㎡ (약 5.20평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 지하철 1호선 '영등포역' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 상업 및 업무 중심지입니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '영등포역'과 다수의 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제5층 제511호이며, 공부상 용도는 '오피스텔'입니다.

외벽은 석재 및 판넬 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 집합건축물대장 및 탐문조사를 기준으로 하였습니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, '도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설' 등의 용도로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로는 왕복 8차로, 남서측 및 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 7일 접수된 광주은행의 가압류(갑5)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 구체적으로 주식회사경인개발전문자기관리부동산투의 소유권이전2번신탁등기말소, 채병호의 소유권이전, 김지은의 주택임차권(을5), 광주은행의 가압류(갑5), 다올저축은행의 가압류(갑6), 서민금융진흥원의 가압류(갑7), 한국주택금융공사의 강제경매(갑10) 등이 말소됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

본건 매각기록상 '지상권개요' 외에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황

* 김 (김지은): 보증금 129,000,000원, 차임 0원. 2022년 7월 29일 전입, 2022년 7월 6일 확정일자, 2024년 8월 6일 배당신고. 대항력이 있습니다. 본 임차인은 주택임차권 등기(을5)를 하였으며, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력을 포기해야 하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 채 (채경훈): 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 1월 23일 전입. 대항력이 없습니다.

인수 보증금

특별매각조건에 따라 임차인 김 의 보증금반환채권 승계인인 한국주택금융공사 및 임차인 본인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 인수되는 보증금은 0원으로 간주됩니다. 다만, 이 조건의 이행 여부는 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 환경

본건이 위치한 영등포동1가는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집한 지역으로, 상업 활동이 활발한 곳입니다.

교통 및 접근성

지하철 1호선 영등포역 초역세권으로 유동인구가 많고, 주변 상업시설과의 접근성이 매우 우수합니다. 이는 임대 수익 및 향후 매각 시에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통

지하철 1호선 영등포역 도보 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 이용이 편리하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

편의시설

영등포역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주거 환경

안정적인 임대 수요가 예상되는 오피스텔 밀집 지역이며, 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 리스크

임차인 김 는 대항력이 있으나, 본건은 '임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각됩니다. 이는 임차인이 배당받지 못하는 보증금에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기해야 한다는 의미입니다. 이 조건이 명확히 이행된다면 보증금 인수 부담은 없으나, 만약 이행되지 않을 경우 임차보증금 129,000,000원의 전부 또는 일부를 인수해야 하는 위험이 발생할 수 있습니다.

건물 이용상태 불확실성

현장 조사 시 폐문 등으로 인해 정확한 내부 이용 상태를 파악하기 어려웠으며, 집합건축물대장상 현황도, 외관, 탐문조사를 기준으로 하였습니다. 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있으니, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

법규 및 규제

토지이용계획상 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건물 증축, 용도 변경 등과 관련하여 관련 법규 및 규제를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 영등포역과의 뛰어난 접근성이 가장 큰 장점입니다. 감정가는 127,000,000원이며, 최근 실거래가와 비교 시 시세 수준으로 판단됩니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 근저당, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

가장 중요한 검토 사항은 대항력 있는 임차인 김 의 존재와 특별매각조건입니다. 임차인의 보증금 129,000,000원은 감정가와 유사한 수준이며, 본 건은 이 보증금을 매수인이 인수하지 않는 조건으로 진행됩니다. 따라서 이 특별매각조건이 문제없이 이행될 경우, 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

이러한 조건들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 투자 가치가 있으나, 임차인 관련 특이사항에 대한 최종적인 확인이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 지하철 1호선 영등포역 도보 거리의 우수한 입지.

안정적 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

시세 대비 합리적 가격: 감정가 및 최근 실거래가 대비 비교적 합리적인 가격에 취득 가능성.

교통 및 편의시설: 영등포역 주변 상권 이용 편리, 광역 교통망 우수.

9. 예상 입찰가

시세 분석

본건의 전용 면적은 17.18㎡ (약 5.20평)입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물(여의도씨티아이) 내 면적 16.88㎡의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 15일: 120,000,000원 (직거래)

* 2026년 6월 10일: 126,000,000원 (중개거래)

이를 면적 16.88㎡ 기준으로 환산하면, ㎡당 약 710만원에서 746만원 수준입니다.

본건 면적 17.18㎡에 이 시세를 적용할 경우, 약 122,500,000원 ~ 128,200,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

본건의 감정가는 127,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 상단 및 본건 면적 기준 추정 시세와 유사한 수준입니다.

입찰가 산정

본건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 129,000,000원과 이를 매수인이 인수하지 않는다는 특별매각조건입니다. 만약 이 조건이 명확히 이행된다면, 매수인은 해당 보증금을 인수하지 않게 됩니다.

이러한 조건을 신뢰하고, 인수 보증금이 0원이라는 전제 하에, 예상 시세 범위(약 122,500,000원 ~ 128,200,000원)를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

다만, 임차인 보증금 인수 위험을 완전히 배제할 수 없는 상황이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 하단부부터 접근하는 것을 권장하며, 115,000,000원에서 127,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

최종적으로, 임차 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 후, 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.

권장 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원입니다.

영등포 지역은 다수의 오피스텔이 존재하며, 혐오시설이 특정 지역에 밀집해 있을 가능성은 있으나, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.