나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9905 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-319 와이에이치빌리지 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철 5호선 ""신길역"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 소규모 공장, 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 업
무지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 5호선, 1호선 ""신길
역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상8층건 내 제3층 제303호로서
(사용승인일: 2020.04.28),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: PVC 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)(방1, 주방, 화장실, 다락 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지
설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔/다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥
탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9905 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-319 와이에이치빌리지 제3층 제303호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상8층 건물

사용승인일: 2020년 4월 28일

용도: 오피스텔 (공부상 용도, 실제 이용상태: 방1, 주방, 화장실, 다락 등)

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 215,000,000원

토지면적: 6.23㎡ (약 1.89평)

토지 지분: 6.23㎡ (약 1.89평)

건물면적: 17.51㎡ (약 5.30평)

건물 지분: 17.51㎡ (약 5.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2025.05.02)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 지하철 5호선 신길역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 업무지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 5호선, 1호선 신길역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건은 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기 (2025.05.02)이며, 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 특이사항 및 주의사항 참고)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-23

* 확정일자: 2021-03-08

* 대항력: 있음

* 등기부요약 상 주택임차권(을1) 200,000,000원으로 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 주의사항: 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 따라서 법원의 배당 및 말소 절차에 따라 임차인의 보증금 문제가 해결될 것으로 예상되나, 매수인 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

와이에이치빌리지 오피스텔의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 9월 30일: 16,000만원 (전용면적 17.25㎡)

* 2025년 2월 5일: 20,500만원 (전용면적 16.67㎡)

* 2026년 5월 7일: 19,000만원 (전용면적 17.51㎡)

최근 거래가격을 기준으로 볼 때, 해당 물건의 면적(17.51㎡)으로 환산 시 약 19,000만원 ~ 20,500만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

4.2. 예상 시세

최근 매매 사례와 감정평가액(215,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 구조의 집합건축물로, 본건은 제3층 제303호이며 방 1개, 주방, 화장실, 다락 등으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지/경보 설비, 스프링클러, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주택임차권이 '인수'로 등기되어 있습니다. 비록 매각 조건으로 임차권등기가 말소되고 보증금 반환 청구권 포기가 언급되었으나, 법원 배당 및 말소 절차가 명확히 완료되기 전까지는 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 사전 확인 및 법원 절차 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변에 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적으로 소각장, 하수처리장 등은 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본 건 주변에 이러한 시설이 인접해 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 지하철역이 인접하여 교통이 편리하며 주거 및 업무 편의성이 양호한 편입니다. 다락 공간이 있다는 점은 장점입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 2억원이 낙찰자가 부담해야 하는지 여부가 불확실하며, 이는 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다. 이 부분이 명확하게 해결된다는 전제 하에 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신길역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 실사용 및 투자 가치: 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 종합하면 실거래가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 선순위 임차인의 보증금 200,000,000원에 대한 인수 여부 리스크가 존재합니다. 권리분석상 인수 보증금이 0원이고, 매각 조건에 말소 조건이 붙어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높지만, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

만약 임차인 보증금 문제가 완벽하게 해결된다는 전제 하에, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준 및 최근 시세가격을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

가장 중요한 것은 입찰 전 법원 담당자 또는 집행관에게 임차인 보증금 인수 여부와 임차권등기 말소 여부를 명확히 확인하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.