나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9866 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-19 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9866 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-19 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9866 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 805-19 제2층 제203호 | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 200,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9866 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자는 유OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 805-19 제2층 제203호입니다. 용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

건물의 주요 정보는 다음과 같습니다.

사용승인일은 2020년 07월 22일로 비교적 신축 건물입니다.

구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층입니다.

면적은 건물 전용면적 27.86㎡ (약 8.43평), 토지 면적 17.46㎡ (약 5.28평)입니다. 다세대주택이므로 27.86㎡는 전용면적이며, 분양면적은 별도로 산정해야 하나 제시된 정보에는 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건의 감정가는 251,000,000원입니다.

토지 지분율 및 건물 지분율은 각각 1745.5300000000002, 2786으로 제시되어 있으나, 일반적인 공유지분 표시 방식과는 차이가 있어 등기부 등 추가적인 확인이 필요합니다. 제시외면적은 없습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 환경 분석

위치는 '화곡4동 주민센터' 동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 근거리에 지하철 5호선 '목동역'이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

토지 형상은 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

혐오시설 분석: 제시된 정보(감정평가서요약)만으로는 명확한 혐오시설의 존재 여부를 파악할 수 없습니다. 다만, 주위 환경에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 언급되어 일반적인 주거지역으로 판단됩니다. 입찰 전 임장 활동을 통해 구체적인 주변 환경을 확인하시기 바랍니다.

2.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건입니다. 가장 큰 권리상의 특징이자 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특수조건이 붙어있다는 점입니다. 이는 매수인이 잔여 임차보증금에 대한 부담을 지지 않는다는 조건을 의미하지만, 법률적인 효력과 그 적용 범위에 대해 매 입찰 전에 법원 또는 전문가를 통해 반드시 확인해야 하는 중대한 사안입니다.

기타참고사항에 따르면, 등기사항전부증명서 상 주택임차권등기(2022.11.18.접수, 임차보증금 금 253,000,000원)가 등재되어 있으며, 이는 감정가(251,000,000원)를 상회하는 금액입니다. 임대관계는 미상이므로 실제 점유자 및 대항력 여부 등 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다. 다만, 상술한 '포기 조건'이 매각 조건으로 확정될 경우 권리상의 부담은 크게 줄어들 수 있습니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

본건은 주로 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이며, 주위 환경에 학교와 공원이 있어 주거 환경도 보통 수준입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 건폐율 및 용적률 적용에 비교적 자유롭습니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제와 상대보호구역이 설정되어 있어 건축 행위 시 높이 제한이나 추가적인 규제가 발생할 수 있으므로, 재건축/리모델링 등 개발 계획 시 관련 관청 확인이 필수입니다.

2.4. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임차보증금반환청구권 포기 조건'의 법적 해석 및 이행 여부입니다. 법원의 특별 매각조건을 정확히 이해하지 못하고 입찰할 경우 예상치 못한 임차인 관련 리스크를 떠안을 수 있습니다.

또한, 임차보증금 등재 금액이 감정가를 상회하는 점, 임대관계가 미상인 점도 현장 확인을 통해 실제 점유관계를 반드시 파악해야 하는 리스크입니다.

공항 관련 규제(원추표면구역, 대공방어협조구역)로 인해 건물의 개축, 증축 등 향후 개발에 제한이 있을 가능성이 있으므로, 이 역시 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 다세대주택으로, 5호선 목동역이 근거리에 위치하는 등 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다. 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치는 충분합니다.

다만, 매각조건에 붙은 '임차보증금반환청구권 포기 조건'은 일반적인 경매물건에서 흔치 않은 특수조건으로, 이는 잠재적인 투자 리스크를 줄일 수 있는 요소인 동시에, 법률적인 불확실성을 동반하는 가장 큰 쟁점입니다. 따라서 입찰 전 해당 조건에 대한 법원의 공식적인 설명과 법리적 검토를 통해 매수인이 최종적으로 부담할 금액이 없음을 명확히 확인하는 것이 핵심입니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 목동역 근거리 역세권 입지와 인근 버스정류장으로 대중교통 이용이 편리합니다.

신축 건물: 2020년 사용승인 건물로, 비교적 최근에 지어져 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

특수 조건부 매각: 임차권등기 금액이 높지만, 조건부 매각으로 인해 임차인 관련 리스크를 '배제'할 수 있다면, 이는 감정가 대비 저가에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만 조건 충족 여부 및 법적 유효성 재확인 필수)

수익률 확보: 권리분석을 통해 임차인 리스크가 완전히 해소된다는 전제 하에, 경쟁률이 낮은 특수물건으로 분류되어 감정가 이하의 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계