나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9896 [1] 서울특별시 금천구 가산동 235-81 제2층 제204호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9896 [1] 서울특별시 금천구 가산동 235-81 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9896 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 235-81 제2층 제204호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 254,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9896 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9896 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 235-81 제2층 제204호

용도: 오피스텔

감정가: 254,000,000원

토지면적: 13.74㎡ (약 4.16평)

토지 지분율: 1373.92

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.88㎡ (약 10.86평)

건물 지분율: 3587.5

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 박OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: (정보 없음)

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

감정평가서 요약:

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치한 오피스텔입니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대이며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 8층 건물 중 제2층 제204호이며, 2019년 02월 26일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 섀시 창호로 마감되었습니다. 기본적인 위생설비, 급배수시설, 보일러시설, 승강기시설 등이 구비되어 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 2필지 합병된 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하고 있으며, "세일중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 가산동은 서울 서남부 지역의 대표적인 업무지구인 가산디지털단지가 발달한 지역으로, IT 기업 및 다양한 산업 시설이 밀집해 있어 직주근접의 장점을 가집니다. 또한, 최근 여러 개발 호재와 교통망 개선 사업이 진행되면서 지역 가치가 상승하고 있는 추세입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 소유자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 사항은 "주의사항"에 명시된 내용으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 등기사항전부증명서 상 '민간임대주택 등록' 및 '임차권 등기사항'이 확인되며, 임차보증금은 225,000,000원, 임대차 계약일자는 2022년 04월 12일, 확정일자는 2022년 05월 18일입니다. 이 임차권의 인수 여부는 매각 조건에 따라 결정되므로, 입찰 전 반드시 해당 조건의 이행 여부 및 법적 효력을 면밀히 확인해야 합니다. 감정평가액 254,000,000원 대비 임차보증금이 상당 부분을 차지하므로, 대항력 포기 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

가산동은 서울디지털산업단지(G밸리)를 중심으로 IT 및 첨단 산업 기업이 밀집된 대표적인 업무지구입니다. 약 15만 명 이상의 상주인구와 많은 유동인구를 바탕으로 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 특히 외식업 매출 증가가 두드러지며, 비교적 저렴한 임대료로 인해 창업 및 운영에 유리한 환경이 조성되어 있습니다. 본 물건이 위치한 지역은 주택지대와 업무지구가 혼합된 지역으로, 주변 편의시설 이용이 편리합니다. 다만, 가산디지털단지 상권은 평일 5일간의 매출이 중요하며, 주말에는 소비 인구가 감소하는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 2019년 02월 26일 사용승인을 받은 비교적 신축급 오피스텔입니다. 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 외벽은 석재붙임 마감으로 고급스러운 외관을 자랑합니다. 내부에는 기본적인 위생설비, 급배수, 보일러 시설이 갖춰져 있으며, 편리한 생활을 위한 승강기 시설도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 사항입니다. '매수인에 대한 대항력 포기조건'이 명확하게 이행되지 않거나, 임차인이 포기를 거부할 경우, 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하게 될 수 있습니다. 이는 감정평가액 대비 상당한 금액이므로, 인수 부담이 매우 커질 수 있습니다. 또한, 가산동 지역은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어 협조 구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받으므로 향후 건축 행위나 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 오피스텔 및 주택지대임에도 불구하고 산업단지 인근의 특성상 소음이나 교통량 증가 등 생활환경에 영향을 미칠 수 있는 요소가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동이라는 입지적 장점과 비교적 신축인 오피스텔이라는 점이 매력적입니다. 특히 가산디지털단지를 중심으로 한 풍부한 배후 수요와 지속적인 개발 호재는 향후 가치 상승을 기대하게 합니다. 그러나 현재 가장 큰 문제는 임차인과의 관계 및 '대항력 포기조건'의 불확실성입니다. 이 부분이 명확하게 정리되지 않을 경우, 매수인이 상당한 금전적 부담을 떠안을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 가산디지털단지 인근의 풍부한 배후 수요 및 직주근접성.

- 2019년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로 상품성 양호.

- 다수의 개발 호재로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

- '대항력 포기조건'을 감안한 시세 대비 합리적인 낙찰가 확보 시 수익성 창출 가능.

- 임차권 관련 리스크를 철저히 분석하고, 법률 전문가의 조언을 구해 안전한 투자를 계획해야 함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계