나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102816 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울은천초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층건내 제1층 제101호로서,

외 벽 : 석재 외장재 붙임 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서, 공동주택외1 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 635-449번지 1층 101호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102816 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 242,000,000원입니다.

토지 면적은 21.03㎡ (약 6.36평)이며, 건물 면적은 29.14㎡ (약 8.81평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울은천초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 9월 4일자 관악구(서울특별시)의 압류(갑7)입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

다만, 등기부등본상 지상권이 존재할 수 있으나, 현재까지 명확한 개요나 관련 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 조해희 씨가 등재되어 있습니다.

보증금은 270,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 1월 27일이며, 확정일자는 2021년 12월 27일입니다.

배당신고일자는 2024년 2월 13일입니다.

공부상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

가장 중요한 점은, 주택도시보증공사로부터 "우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다"는 2026년 6월 26일자 확약서가 제출되었다는 것입니다.

이로 인해 낙찰자는 임차인에게 추가적인 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 등기부등본 요약

- 소유권이전: 이순종 (2014-08-27, 갑3), 김경진 (2022-02-04, 갑6)

- 주택임차권: 조해희 (2024-02-13, 을5, 270,000,000원, 말소)

- 압류: 관악구 (2024-09-04, 갑7, 말소기준권리), 관악구 (2024-12-16, 갑8), 국민건강보험공단 (2025-04-23, 갑9)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-04-30, 갑10, 270,000,000원, 말소)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치하여, 다세대 및 단독주택과 더불어 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

북서측 인근에 서울은천초등학교가 위치하고 있어 지역 내 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측 약 4m 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

지하철역과의 직접적인 거리는 정보에 명시되지 않았으나, 봉천동 일대는 대중교통망이 잘 구축된 지역 중 하나입니다.

* 편의시설

단지 주변으로 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

구체적인 대규모 편의시설이나 공원은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 교육환경

본건 북서측 인근에 서울은천초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

각급 학교 관련 정보는 더 세부적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본 건이 위치한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 이후 거래 시 허가를 받아야 하는 절차가 수반될 수 있습니다. 이는 거래의 유연성을 다소 제한할 수 있습니다.

* 임차인 권리 포기

임차인 조해희 씨가 대항력 및 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 법적으로 인수할 보증금은 없으나, 확약서 내용의 효력 및 관련 법규에 대한 면밀한 검토는 필요합니다.

* 도로 접면

본건은 노폭 약 4m의 도로에 접해 있어, 대형 차량의 접근이나 대규모 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도

본 건물의 사용승인일은 2014년 3월 4일로, 준공 후 약 10년이 경과하였습니다.

건물 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으므로, 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 서울은천초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

부동산강제경매로 진행되며, 감정가는 242,000,000원입니다.

권리분석상 가장 중요한 사항은 HUG 임차인의 대항력 포기 및 보증금반환청구권 포기 확약서 제출로, 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

토지거래허가구역이라는 점은 향후 거래 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

*HUG 보증 물건의 안정성

주택도시보증공사가 보증한 물건으로, 임차인의 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 법적 리스크가 상대적으로 적습니다.

*실거래가 비교

주변의 최근 실거래 사례들을 비교했을 때, 본 건의 감정가 대비 시세가 비교적 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

예를 들어, 2016년 준공된 26.98㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월 1일에 283,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

*지속적인 주거 수요

관악구 봉천동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 242,000,000원을 기준으로 주변 실거래가 및 본 건의 면적, 층수, 건축 연도 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정했습니다.

최근 실거래 사례 중 본 건과 유사한 면적(26.98㎡) 및 건축 연도(2016년)의 다세대주택이 283,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

다만, 본 건은 1층이라는 점, 건축 연도가 약간 더 오래되었다는 점 등을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

현재 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 약 107% 수준인 260,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다.

입찰 참여 시에는 해당 금액을 상회하는 범위에서 시세 변화 및 경쟁 구도를 고려하여 최종 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.