나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102833 [1] 서울특별시 동작구 사당동 419-46 한백리츠빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102833 [1] 서울특별시 동작구 사당동 419-46 한백리츠빌 2층202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경102833
• 주소: 서울특별시 동작구 남부순환로265나길 7 한백리츠빌, 2층202호
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102833 | 소재지: 서울특별시 동작구 남부순환로265나길 7 한백리츠빌, 2층202호 | 감정가: 358,000,000원 | 최저가: 286,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102833 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102833 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 419-46 한백리츠빌 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 358,000,000원

토지면적: 21.77㎡ (약 6.59평)

토지지분: 21.77㎡ (약 6.59평)

건물면적: 38.38㎡ (약 11.61평)

건물지분: 38.38㎡ (약 11.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등이며 창호는 알루미늄샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종 확인은 관할 교육청에 문의 필요), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

1.1. 2. 임차인 현황 (등기사항전부증명서상)

임차권 설정일: 2023년 8월 28일 (2023카임513)

임차보증금: 348,000,000원

범위: 전유부분의 전부

임대차계약일자: 2020년 7월 2일

주민등록일자: 2020년 7월 3일

점유개시일자: 2020년 7월 4일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주택지대로 형성되어 있어, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

가장 가까운 지하철역으로는 7호선 이수역 및 사당역, 4호선 사당역이 있으며, 도보로 약 10~15분 거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재합니다.

등기사항전부증명서상 2023년 8월 28일자로 주택임차권이 설정되었으나, 임대차계약일(2020년 7월 2일), 주민등록일(2020년 7월 3일), 점유개시일(2020년 7월 4일) 등을 종합적으로 고려할 때, 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인일 가능성이 높습니다.

따라서 임차인의 보증금 348,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 금액인지, 또는 배당을 통해 변제될 금액인지 여부를 철저히 분석해야 합니다. 일반적으로 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

3.2. 추가 확인 사항

경매물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등 관련 서류를 통해 임차인의 정확한 법적 지위, 대항력 및 우선변제권 유무, 그리고 배당받을 수 있는 금액을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

사당동의 주택가 밀집 지역에 위치하고 있어, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

남성중학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 상업 활동

주변 지역은 대규모 상업 지구라기보다는 지역 커뮤니티를 중심으로 한 소규모 근린생활시설이 발달한 형태일 것으로 예상됩니다.

본건 건물 자체 또는 인근 상가의 업종 구성은 지역 주민의 수요에 맞춰져 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 남동측 인근에 남성중학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

인근의 초등학교, 고등학교 등 추가 교육 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

버스정류장이 가까워 시내버스 이용이 편리합니다.

주변에는 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 근린 편의시설이 자리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 348,000,000원입니다. 이 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 상승할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 신축 또는 증축 시 높이 제한이 있습니다.

6.3. 기타

건축물의 노후도, 내부 하자 여부, 관리 상태 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

인근 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 소재한다는 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 사당동의 편리한 주거 환경과 교통 접근성을 갖춘 다세대주택입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 등기된 임차인의 보증금 348,000,000원이며, 이 임차인의 권리 분석과 배당 여부에 따라 낙찰자의 최종 인수 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

경매 절차를 통해 임차인의 보증금 문제를 명확히 파악하고, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 서울 시내 핵심 입지

꾸준한 수요를 보이는 서울 동작구 사당동에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

8.2. 가격 메리트 확보 가능성

권리 관계(임차인 보증금)로 인해 경매 과정에서 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

8.3. 실거주 및 임대 목적 적합

다세대주택으로서 개인의 실거주 목적뿐만 아니라, 임대 수익을 위한 투자 목적에도 적합할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계