나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9854 [1] 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9854 [1] 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9854
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제2층 제201호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9854 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제2층 제201호 | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 228,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9854 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9854 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

토지 지분율: 1767.3999999999999

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물 지분율: 2978

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 2월 10일

1.1. 1.입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "영남초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량으로 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건도 보통입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.1. 2.권리분석

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 특이사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 현재 해당 부동산에 임차인이 존재하며, 매수인이 결정될 경우 임차인은 매수인에 대해 자신의 대항력을 포기해야 함을 의미합니다. 따라서, 임차인의 존재 여부, 임대차 계약 조건, 보증금 액수, 주택도시보증공사와의 관계 등에 대한 면밀한 조사가 반드시 필요하며, 이 부분이 명도 및 권리확정에 가장 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

매각기일 전까지 관련 서류를 철저히 검토하여 임차인의 실제 현황과 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.1. 3.상권분석

본건은 서울특별시 금천구 독산동의 주거 지역에 위치하며, 주변에 다수의 공동주택과 단독주택이 밀집해 있습니다.

인근에 영남초등학교가 있어 학군이 형성되어 있으며, 근린생활시설도 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리한 편이므로, 직장인 등 다양한 계층의 임차 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

금천구 독산동은 주거 및 근린 상업 기능이 혼합된 지역으로, 본건의 경우 주거용으로서의 가치가 높습니다.

1.1. 4.생활정보

본건은 영남초등학교 북측 인근에 위치하여 초등학교 자녀를 둔 가정의 주거 환경으로 적합합니다.

주변에 마트, 편의점 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

본건 건물의 사용승인일이 2021년 2월 10일로 비교적 최신 건물에 해당하여 내부 시설 및 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임차인의 대항력 포기조건 매각' 조항입니다. 임차인이 대항력을 포기하지 않거나, 이로 인해 추가적인 법적 분쟁이 발생할 경우 명도에 어려움이 따르고 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 주택도시보증공사 관련 내용은 임대차 보증금 반환 채권과 관련된 이슈일 가능성이 높으므로, 반드시 해당 공사에 대한 문의 및 확인이 필요합니다.

제공된 토지 지분율(1767.3999999999999) 및 건물 지분율(2978)의 정확한 의미와 실제 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 지분 등기나 공유지분 관련 복잡한 권리관계와 연관될 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 있어 향후 건물 증축이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 독산동 일부 지역에 유흥업소 밀집 지역이 있으나, 본건 소재지(907-12) 인근은 주로 주택 및 학교가 위치하여 직접적인 혐오시설과의 접촉은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

1.1. 6.종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이며, 초등학교 인근의 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

다만, 임차인의 대항력 포기조건 매각이라는 특이사항은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이며, 철저한 권리분석과 명도 대책 수립이 필수적입니다.

제공된 토지 및 건물 지분율에 대한 명확한 해석이 필요하며, 향후 건물 활용에 있어 도시계획적 제한사항을 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 실거주 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.1. 7.투자 포인트

신축 건물로 즉시 활용 가능하며, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

영남초등학교 인근의 안정적인 주거 수요가 예상되어 임대 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

강제경매 절차를 통해 진행되므로, 채권 관계는 명확할 가능성이 높습니다. (단, 임차인 문제는 별개)

실거주 목적이라면, 명도 문제만 해결된다면 비교적 좋은 조건으로 내 집 마련이 가능할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계