나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102797 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1416-28 에르스떼 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""지하철2호선, 신림선 신림역"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철 2호선, 신림선(신림역) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.12.14)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용중입니다.
※ 자세한 사항은 후면 ""건물개황도"" 참고 바랍니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북동측으로 폭 약 55미터 및 남측으로 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102797 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1416-28 에르스떼 3층301호

건물 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

건축년도: 2018년 12월 14일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 3층

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

토지 면적: 10.90㎡ (약 3.30평)

토지 지분: 10.9㎡ (약 3.30평)

건물 면적: 33.21㎡ (약 10.05평)

건물 지분: 33.21㎡ (약 10.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 305,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선, 신림선 신림역 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본 건까지 차량 진입이 가능합니다.

인근으로 버스정류장 및 지하철 2호선, 신림선 신림역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (2024-04-11)

소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역

교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청 필수)

상대보호구역

대공방어협조구역 (위탁고도: 194m)

과밀억제권역

건축선 지정 (건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과 문의))

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권액 1,199,000,000원)입니다.

3.2. 현재 등기 상태

소유권 보존 및 이전 등기가 존재합니다.

다수의 가압류, 압류, 강제경매 등기 등이 존재하였으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부상 '을5' 순위로 주택임차권 (김태현, 보증금 270,000,000원, 전입일자 2019-05-07)이 등기되었으나, 해당 권리는 말소되었습니다.

물건명세서 상 '주택도시보증공사에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서(2026.7.3.자) 제출' 내용이 있어, 임차인의 대항력은 인정되지 않을 것으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 기타 권리 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건 인근은 신림역 역세권을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있습니다.

주변에 다수의 식당, 카페, 편의점, 은행 등 생활 편의 시설이 풍부합니다.

4.2. 업종 현황

건축물대장상 '업무시설'로 분류되어 있으며, 주변 지역 또한 오피스텔 및 근린생활시설이 주를 이루고 있어 관련 업종 종사자 또는 거주자 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 백화점 등은 도보권 내 위치하지 않으나, 주변 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

신림역 인근의 상업지구 발달로 쇼핑, 문화, 여가 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

본 건은 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있으나, 최종 확인은 동작교육청을 통해 필요합니다.

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 '을5' 주택임차권이 말소 처리되었고, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 해당 임차인과 관련한 추가적인 분쟁의 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

토지대장 상 대지면적(745.2㎡)과 집합건축물대장 상 대지면적(739.56㎡)이 상이한 점에 대한 확인이 필요합니다.

제시외 건물 및 물건이 존재하지 않으나, 현장 조사 시 특이사항은 없는지 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

신림동 지역은 대학가와 주거 지역이 혼합된 곳으로, 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 유흥업소 등이 밀집된 지역이 일부 존재할 수 있으므로, 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 신림역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수하는 임차 보증금 또한 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 토지 면적 상이, 잠재적 임차인 관련 분쟁 가능성, 현장 상태 확인 등의 절차가 필요합니다.

전반적으로 안정적인 투자 가치를 가진 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선, 신림선 신림역을 도보로 이용 가능한 최상급 입지입니다.

* 신축 오피스텔: 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 수요가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계로 인한 추가 부담이 없습니다.

* 안정적 임대 수익: 주변 오피스텔 수요를 고려할 때, 공실 없이 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 향후 개발 호재: 신림역 일대 재개발 및 교통망 확충 등 지역 개발에 따른 시세 상승 기대감이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(에르스떼) 3층 301호와 유사한 면적(34.63㎡)의 물건이 2025년 2월 1일 30,900만원 (309,000,000원)에 중개 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가 305,000,000원과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

본 건의 전용 면적은 33.21㎡ (약 10.05평)이며, JSON에 제시된 유사 거래 면적은 34.63㎡ (약 10.48평)으로 약 1.42㎡ (약 0.43평)의 차이가 있습니다.

현재 시세 기준으로 보았을 때, 감정가 수준은 적정한 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 305,000,000원입니다.

유사 물건의 최근 실거래가가 309,000,000원이었고, 이는 현 시세와 부합하는 수준입니다.

권리 인수 부담이 없고, 비교적 신축인 오피스텔의 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 건의 입찰 경쟁률 및 경매 시점의 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

보수적인 접근을 위해 감정가 이하 입찰은 신중하게 결정하고, 적극적인 투자를 고려한다면 감정가 대비 100% ~ 105% 수준 (약 305,000,000원 ~ 320,250,000원) 내외에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

주의: 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하였으며, 실제 낙찰가율은 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.