나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102790 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 63-76 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울원당초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 ""서울대입구역"" 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 3층 건물로서,
(사용승인일: 2015.05.27)

외벽: 화강석 타일 등 마감,
창호: PVC 창호 등 마감임.

이용상태

2015.05.27일자로 사용승인된 주거용건물로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 후첨 '건물개황도 및 사진용지'와 같이 제시외건물 ㉠ ~ ㉡이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102790 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 63-76

* 신주소: 서울특별시 관악구 행운1나길 8-15 (봉천동)

* 용도: 다가구주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2015년 05월 27일

* 감정가: 1,263,317,540원

* 토지면적: 119.00㎡ (약 36.00평)

* 건물면적: 207.73㎡ (약 62.84평)

* 제시외 건물 면적: 9.85㎡ (약 2.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울원당초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "서울대입구역" 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 가장형으로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2015년 02월 26일 접수, 채권액 432,000,000원)

* 총 등기부채권액: 토지 1,032,000,000원, 건물 1,647,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 고 (보증금: 180,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-27, 확정일자: 2023-01-12, 배당신고일자: 2025-06-06, 대항력: 없음)

* 임차인: 심 (보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2023-11-08, 확정일자: 2024-08-22, 배당신고일자: 2024-12-17, 대항력: 없음)

* 임차인: 심 (보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-30, 확정일자: 2022-06-30, 배당신고일자: 2025-07-10, 대항력: 없음)

* 임차인: 심 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-03-17, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

* 임차인: 안 (보증금: 170,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-03-17, 확정일자: 2020-03-17, 배당신고일자: 2025-07-08, 대항력: 없음)

* 임차인: 이 (보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2016-12-30, 확정일자: 2016-12-30, 배당신고일자: 2025-06-27, 대항력: 없음)

* 임차인: 이 (보증금: 3,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2019-08-28, 확정일자: 2022-05-24, 배당신고일자: 2024-12-05, 대항력: 없음)

* 임차인: 이 (보증금: 97,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2019-08-28, 확정일자: 2022-05-24, 배당신고일자: 2024-12-05, 대항력: 없음) - 비고: 1차 보증금 증액분 94,000,000원, 차임 300,000원

* 임차인: 정 (보증금: 180,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-29, 확정일자: 2023-11-20, 배당신고일자: 2025-05-23, 대항력: 없음)

* 임차인: 최 (보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-25, 확정일자: 2023-07-13, 배당신고일자: 2025-07-08, 대항력: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 서울원당초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 일상생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 서울원당초등학교가 도보 거리 내에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통 편의: 지하철 2호선 서울대입구역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부 채권 총액이 1,647,000,000원으로 감정가를 상회하여 채무 부담이 높습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 일반 경매 물건 대비 절차상 변수나 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 다수의 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않습니다. 하지만 일부 임차인의 배당 신고일이 2025년으로 예정되어 있어, 배당 절차 및 명도 완료 시점 등이 유동적일 수 있습니다.

* 제시외 건물: 총 9.85㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 법적 처리 및 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 공법상 제한 사항이 존재하여 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다가구주택으로, 서울원당초등학교 북서측 인근에 자리하고 있으며 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 2015년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 주거용으로 이용 중입니다. 등기부상 다수의 임차인이 존재하지만 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하는 부담은 없습니다. 그러나 채무 총액이 감정가를 초과하고 유동화 물건이라는 점, 그리고 제시외 건물의 존재 및 일부 공법상 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 접근성: 지하철 2호선 서울대입구역을 이용할 수 있어 도심 접근성이 뛰어나며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 주거 밀집 지역: 주변이 다세대주택 및 근린생활시설과 학교 등으로 형성된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 다가구주택: 여러 가구로 임대가 가능한 구조로, 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,263,317,540원

* 고려사항: 본 물건은 대항력 없는 임차인들의 보증금 인수 부담이 0원인 점은 긍정적이나, 높은 채무 총액과 유동화 물건이라는 점, 그리고 제시외 건물 및 일부 공법상 제한 사항을 종합적으로 고려해야 합니다. 명도 예상 비용 및 소요 시간, 임대 수익률 분석, 주변 시세 등을 면밀히 조사하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 총평: 감정가는 참고하되, 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 명도 가능성 타진, 임대 시장 분석 등을 바탕으로 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.