나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102830 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '서울사당초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대이며 제반 입지여건 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 마감 등
- 창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨 '건물내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 난방설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 3층302호

신주소: 서울특별시 관악구 남부순환로256길 13-8 (남현동)

건물명: 남광센트빌

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102830 (1)

용도: 다세대주택

건물면적: 38.32㎡ (약 11.59평)

토지면적: 24.25㎡ (약 7.33평)

감정가: 425,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '서울사당초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도:150m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2020-09-10

* 소유권이전: 2020-11-09

* 가압류(말소기준권리): 2023-06-22 (서울보증보험)

* 주택임차권: 2023-07-24 (이현호), 권리금액 390,000,000원, 말소: 인수 (단, 아래 물건명세서 참고사항 참조)

* 이 외 다수의 가압류 및 압류가 있으나, 말소기준권리(갑3) 이후의 권리로서 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이현호)

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-09

* 확정일자: 2021-03-16 (등기부상 기준)

* 대항력: 있음

* 주택임차권(을7) 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서 참고사항에 따르면 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.26.자)가 제출되었습니다. 따라서, 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 491,932,498원 (매각으로 소멸될 권리 및 채권 총액)

1.3. 상권분석

본 물건은 서울사당초등학교 인근의 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울사당초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 진출입이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 계약 관계는 매각 후에도 명확히 정리되어야 할 사항입니다.

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역상 건축 제한이 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 지도 검색에서도 명확하게 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 준수한 주거 지역에 위치한 신축급 다세대주택입니다. 초등학교가 인접해 있고 교통이 편리하여 실수요자에게 매력적인 조건입니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 매수인에게 보증금을 승계하지 않는다는 확약서가 제출되어 권리상의 큰 부담이 없는 상태입니다. 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰 시 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 보증금반환청구권 포기 확약서 제출로 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다.

* 비교적 최근 건축(2020년)된 건물로 노후도가 낮습니다.

* 교육 및 교통 환경이 양호한 주거 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가(425,000,000원)와 주변 시세, 임차인 관련 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 440,000,000원에서 450,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 물건의 현장 상태, 경쟁자 수 등을 고려하여 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.