나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102774 [1] 서울특별시 중구 황학동 787 한양아이클래스 16층1601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철 2호선,6호선 ""신당역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업시설,아파트, 다세대주택 및 근린생활시설등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 지하철 2,6호선 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상 18층 건물 내 제16층 제1601호로
외벽 : 돌붙임마감 및 유리벽 마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재경보기, 소화전, 도시가스난방시설, 지하주차장설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대 세각에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

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서울중앙지방법원 2025타경102774 (1)

1.2. 소재지

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서울특별시 중구 황학동 787 한양아이클래스 16층 1601호

1.3. 용도

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오피스텔

1.4. 감정가

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133,000,000원

1.5. 면적

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토지면적: 2.68㎡ (약 0.81평)

토지지분: 2.6768㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.37㎡ (약 4.95평)

건물지분: 16.37㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

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토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

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부동산강제경매

1.8. 채권자

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주택도시보증공사

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

(2 blank lines)

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철 2호선, 6호선 "신당역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업시설, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

(2 blank lines)

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2, 6호선 및 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 상황이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

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넓은 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

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일반상업지역, 도로(접합)이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 건축선 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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2025년 4월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

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등기부 요약 상 을구 1번 주택임차권(이소연)은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시되어 있습니다. 해당 임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 18일

* 확정일자: 2022년 2월 22일

* 배당신고일자: 2024년 3월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부상 '인수' 표기 간의 상충 가능성 존재.

4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

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본건이 위치한 서울 중구 황학동 일대는 주거 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 지하철 신당역이 있어 교통이 편리하며, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 확보될 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업시설 및 주요 시설

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오피스텔로서 업무시설 및 주거 목적 모두로 활용될 수 있어 다양한 수요층 확보가 가능합니다. 주변 주요 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 교통 접근성

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지하철 2, 6호선 신당역 도보 접근이 가능하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

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주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 오피스텔로서 1인 또는 2인 가구 거주에 적합한 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 선순위 임차권 인수 위험

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을구 1번 임차권(이소연, 보증금 1억 5천만원, 대항력 있음)이 말소되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 추가로 부담해야 하므로 총 인수 비용이 증가할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시적인 정보가 있으나, 등기부상 '인수' 표기와의 교차 확인이 필수적입니다.

6.2. 건축 규제

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토지이용계획상 일반상업지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시에는 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 개요

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본건은 서울 중심부인 중구에 위치하여 입지 조건이 매우 우수하며, 지하철역과 인접하여 교통이 편리합니다. 오피스텔로서 소형 면적은 1인 가구 및 임대 수익형으로 적합한 물건입니다.

7.2. 주요 고려사항

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가장 큰 쟁점은 1억 5천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 권리사항의 '인수' 표기가 상충하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법원 기록 확인을 통해 인수 보증금의 정확한 처리 방안을 최종적으로 파악해야 합니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않으면 투자 위험이 매우 높아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 도심지 입지

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서울 중심부인 중구에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 뛰어난 교통망

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지하철 2, 6호선 신당역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8.3. 소형 면적 메리트

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16. 37㎡ (약 4.95평)의 전용면적으로 1인 가구 수요층에게 적합하며, 소액 투자 관점에서 매력적입니다.

8.4. 잠재적 가치 상승

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주변 지역 개발 및 교통 개선 등의 요인에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

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* 최근 매매 사례: 2026년 2월, 전용 19.05㎡(약 5.76평) 기준, 4~7층 오피스텔이 125,000,000원 ~ 137,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건 정보: 감정가 133,000,000원, 건물면적 16.37㎡(약 4.95평), 16층에 위치합니다.

* 분석: 본건은 최근 거래 사례보다 면적은 작지만, 16층이라는 더 높은 층에 위치하고 있어 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다. 감정가는 최근 거래가 상위권에 해당합니다.

9.2. 인수인수 보증금 관련 고려사항

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본건의 가장 큰 변수는 1억 5천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 해결될 것이라는 전제가 깔려 있습니다. 만약 이 전제가 맞다면, 매수인이 추가로 부담해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 입찰가 산정은 순수 물건의 시장 가치만을 기준으로 하되, 이 전제가 틀릴 경우 총 인수 비용이 크게 증가함을 반드시 유의해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

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감정가(133,000,000원)와 최근 거래 최고가(137,000,000원)를 고려하고, 본건이 더 높은 층에 위치한 점을 감안하여, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 사실임을 전제로 합리적인 입찰 범위를 설정합니다.

안전한 투자를 위해 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 시작하는 것이 advisable 합니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 법원 기록 확인을 통해 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다. 만약 보증금의 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 한다면, 해당 금액만큼 입찰가를 대폭 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.