나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102773 [1] 서울특별시 동작구 사당동 142-31 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 지하철7호선 ""이수역"" 서측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 있는 주거지대로 주변환경은
보통수준임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 지하철7호선 ""이수역"" 및 4호선 ""총신대입구역""
과 각종 노선시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형으로 단독주택(다중주택)의 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-사당동 142-31
도시지역 , 제3종일반주거지역(2022-04-14)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
-사당동 142-48
도시지역 , 제3종일반주거지역(2022-04-14)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 지하1층, 지상3층의 단독주택(다중주택)이며 철근콘크리트구조 경사스라브지붕으로
2017.05.10 사용승인되었음.
외벽 : 시멘트몰탈위 석재등 붙임
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임등
창호 : 샷시창호

이용상태

주거용 단독주택(다중주택)임

설비내역

급수위생설비, 난방설비등임.

부합물 및 종물

본건 건물 지상3층 일부에 다락이 설치되어 있음(별첨:건물개황도 참고)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102773 (1)

• 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 142-31

• 용도: 다중주택

• 감정가: 3,489,429,000원

• 토지면적: 209.00㎡ (약 63.2평)

• 건물면적: 329.04㎡ (약 99.5평)

• 건물 제시외면적: 43.56㎡ (약 13.2평)

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 김OO

• 건축물 사용승인일: 2017년 5월 10일

• 특이사항: 중복사건, 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

• 위치: 서울특별시 동작구 사당동 소재, 지하철 7호선 이수역 서측 인근에 위치합니다.

• 주변 환경: 단독주택, 연립다세대주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

• 교통: 차량 출입이 원활하며, 지하철 7호선 이수역과 4호선 총신대입구역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다양한 노선의 시내버스 정류장도 가까이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

• 도로: 본건 남측으로 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

• 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

• 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보 내에서는 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

• 말소기준권리: 을11 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2017.04.26 접수, 1,200,000,000원)입니다.

• 총 등기부채권액: 토지 약 24.3억원, 건물 약 43.2억원으로 총계 약 67.5억원에 달합니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 채권액이 상당함을 시사합니다.

• 임차인 현황: 다수의 임차인이 존재하나, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 강지원, 보증금: 0원, 전입일자: 2021-03-26

* 임차인: 김민재, 보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2023-08-01

* 임차인: 김민혜, 보증금: 80,000,000원, 전입일자: 2021-01-11

* 임차인: 김병석, 보증금: 100,000,000원, 전입일자: 2024-04-15

* 임차인: 김유진, 보증금: 0원, 전입일자: 2022-08-10

* 임차인: 김정현, 보증금: 120,000,000원, 전입일자: 2022-08-10

* 임차인: 김정현, 보증금: 110,000,000원, 전입일자: 2023-01-03

* 임차인: 김진룡, 보증금: 80,000,000원, 전입일자: 2021-09-13

* 임차인: 노소현, 보증금: 40,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2024-05-21

* 임차인: 박다훈, 보증금: 100,000,000원, 전입일자: 2024-07-23

* 임차인: 박상천, 보증금: 120,000,000원, 전입일자: 2020-06-24

* 임차인: 박서영, 보증금: 100,000,000원, 전입일자: 2024-06-25

* 임차인: 박희선, 보증금: 150,000,000원, 전입일자: 2023-02-13

* 임차인: 심찬양, 보증금: 150,000,000원, 전입일자: 2021-02-10

* 임차인: 염예원, 보증금: 110,000,000원, 전입일자: 2018-05-29

* 임차인: 오준화, 보증금: 140,000,000원, 전입일자: 2022-05-02

* 임차인: 이명구, 보증금: 0원, 전입일자: 2021-07-26

* 임차인: 이상용, 보증금: 130,000,000원, 전입일자: 2021-12-24

* 임차인: 이종현, 보증금: 120,000,000원, 전입일자: 2024-11-19

* 임차인: 이태연, 보증금: 130,000,000원, 전입일자: 2023-04-03

* 임차인: 이하나, 보증금: 110,000,000원, 전입일자: 2019-05-07

* 임차인: 이호욱, 보증금: 80,000,000원, 전입일자: 2022-01-14

* 임차인: 임은정, 보증금: 120,000,000원, 전입일자: 2021-04-09

* 임차인: 주성엽, 보증금: 125,000,000원, 전입일자: 2022-10-13

* 임차인: 주인규, 보증금: 100,000,000원, 전입일자: 2023-10-06

* 임차인: 최명지, 보증금: 100,000,000원, 전입일자: 2024-07-08

* 임차인: 탁형주, 보증금: 110,000,000원, 전입일자: 2024-02-19

* 임차인: 하시은, 보증금: 150,000,000원, 전입일자: 2023-04-06

• 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

• 본건은 지하철 이수역 및 총신대입구역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

• 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

• 대중교통 이용이 매우 편리하여 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

• 다중주택의 특성상, 주변 상권은 주로 주거민을 대상으로 하는 소규모 상가 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

• 교통: 지하철 7호선 이수역, 4호선 총신대입구역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

• 편의시설: 인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

• 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

• 주거환경: 비교적 조용한 주택가에 위치하고 있으며, 이웃 주거지와의 조화도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

• 총 채권액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 중 취하 가능성 또는 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

• 다수의 임차인이 존재하며, 비록 대항력이 없다고 하더라도 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

• '중복사건' 표기는 해당 물건에 대한 다수의 법적 절차가 진행 중이거나 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

• 제시외 건물(43.56㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 법적 지위 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

• 본 물건은 서울 동작구의 더블역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 다중주택입니다.

• 2017년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

• 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

• 다만, 총 채권액이 감정가를 초과하고 중복 사건으로 분류된 점은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석과 함께 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

• 더블 역세권(이수역, 총신대입구역)의 뛰어난 입지

• 비교적 신축(2017년 준공) 건물로 상품성 우수

• 모든 임차인의 대항력 없음으로 인한 명도 부담 완화

• 주거지로서의 안정적인 수요 및 임대 수익 기대 가능

• 제시외 건물 포함으로 추가 활용 가능성

9. 예상 입찰가

• 감정가: 3,489,429,000원

• 본 물건은 서울 동작구의 핵심 입지에 위치한 다중주택으로, 토지 및 건물 가치, 입지 조건 등을 고려할 때 감정가 수준의 가치를 지니고 있습니다.

• 총 채권액이 감정가를 상회하고, 다수의 경매 개시 결정이 이루어진 점을 감안할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

• 다만, '대항력 없는 임차인'으로 인한 인수 부담이 없다는 점과 신축 건물이라는 점은 긍정적 요인입니다.

• 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가 대비 90% ~ 100% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

• 예상 입찰가 범위: 3,200,000,000원 ~ 3,400,000,000원

• 투자를 결정하기 전, 주변 시세 및 투자 수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.