나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1352 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1738-1 파로스프라자 비동 지1층비24호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울난향초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상7층 내 제비동 제지1층 제비24호 외 1개호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

대상물건 (가),(나) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

대상물건 일련번호 (가),(나)는 등기사항전부증명서-집합건물 및 집합건축물대장 전유부상 지1층으로
표시되어 있으나 현장소사시 해등 층이 토지 단차로 인해 대상물건 소재 건물의 서측으로 진입시 지상
1층으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1352 (1)

물건 종류: 근린상가

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수협은행

감정 가격: 95,000,000원

비고: 공동담보 물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 16.25㎡ (약 4.92평)

토지 지분: 16.25㎡ (약 4.92평)

건물 면적: 33.56㎡ (약 10.15평)

건물 지분: 33.56㎡ (약 10.15평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1738-1 파로스프라자 비동 지1층비24호 (신규 도로명 주소: 서울특별시 관악구 난곡로 98)

주변 환경: 서울난향초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건 역시 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

본 경매는 수협은행의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입(사업)일자: 2020년 4월 21일

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약 및 채권 총액

말소기준권리인 수협은행의 근저당(2018년 4월 19일, 32,400,000원) 외 다수의 권리가 등기되어 있었으나, 경매 신청으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 422,400,000원 입니다.

최근 근저당권(조인재, 2024년 5월 30일, 390,000,000원)도 말소 대상입니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 신림동은 주거 밀집 지역과 상업 지역이 복합적으로 발달하여 풍부한 배후수요를 가지고 있는 지역입니다.

4.2. 건물 및 호수 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 7층 건물로, 본 물건은 파로스프라자 B동의 지1층(등록상)으로 표시되어 있습니다.

다만, 토지 단차로 인해 건물의 서측 진입 시에는 지상 1층으로 이용되는 특이사항이 있습니다.

총 41개 호실 중 근린생활시설로 이용 중인 호수입니다.

4.3. 접근성 및 이용 편의

건물 서측에서 지상 1층으로 진입이 가능하다는 점은 지하층이라는 인식에서 벗어나 고객 접근성을 높이는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 서울난향초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기 및 이용 현황 불일치

건축물대장 및 등기부상 지1층으로 표기되어 있으나, 현장 실사 시 토지 단차로 인해 지상 1층으로 이용되는 점은 향후 행정 절차나 재산권 행사 시 확인 및 관리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 타 담보 물건의 상태나 처리 결과에 따라 경매 절차에 일부 영향이 있을 수 있습니다.

6.3. 상권 경쟁

신림동 지역은 다양한 업종의 상권이 밀집해 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다. 업종 선택 및 운영 전략 수립 시 신중한 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거지대에 위치한 근린상가로, 지상 1층과 같은 접근성을 가진 지하층이라는 특징이 있습니다. 인근에 학교와 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후수요 확보가 가능할 것으로 보입니다. 등기부상 권리관계는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 다만, 등록상 층수와 실제 이용 현황의 차이는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 안정적인 영업 가능성.

* 실질적인 지상 1층 접근성을 통한 지하층의 단점 보완.

* 타 채권액 대비 낮은 감정가 및 잠재적 낙찰가 기대.

* 경매로 인한 권리관계 정리로 안전한 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 95,000,000원입니다. 현재 명확한 인수 보증금이 없는 상황임을 고려할 때, 감정가 수준에서 시장 가치를 검토하는 것이 합리적인 접근이 될 수 있습니다. 다만, 입찰가는 물건의 향후 가치 상승 가능성, 투자자의 자금 계획, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.