나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102826 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""강남초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선
""상도역""이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건물내 제2층 제207호로서,
외 벽: 복합판넬 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 주차시설, 개별 난방시설 등의 설비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 남서측 하향 경사지에 조성된 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 남서측 인근에 대중
교통이 운행하는 간선도로(상도로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<
수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서3미터후퇴, 동작구고시 제2019-
30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 오현우)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.5.4.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102826 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 2층207호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 185,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제2층 제207호

* 건물 면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

* 토지 면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축물대장 주요 내용:

* 건물명: 더포레스트

* 총 층수: 지하 1층, 지상 9층

* 해당 호수: 2층 207호

* 해당 건물 주 용도: 업무시설 (오피스텔-47호)

* 건축 완료일: 2021년 03월 29일 (사용승인일 2021년 12월 10일)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 동작구 상도1동 소재 강남초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 건물 구성: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 대중교통: 지하철 7호선 상도역이 소재하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성: 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하여 상도로 등 간선도로와의 연계가 용이합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 형상 및 이용: 남서측 하향 경사지에 조성된 사다리형 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (2023-09-15)

* 본 경매는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행됩니다.

* 등기부 상 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리들이 다수 존재하며, 이들은 말소기준권리인 영등포세무서장의 압류 이후의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (전: 오 )

* 임차 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 02일

* 확정일자: 2022년 02월 14일

* 특이사항:

* 임차인(오 )은 주택도시보증공사를 통해 권리를 행사하고 있으며, HUG 인수조건 변경과 관련된 내용이 있습니다.

* 등기부 상 주택임차권(을3)은 2023-07-24 접수, 200,000,000원, 전입일자 2022-03-02, 확정일자 2022-02-14로 기록되어 있으며, 말소 예정입니다.

* 제출된 확약서(2026.5.4.자)에 따르면, 주택도시보증공사(양도전: 임차인 오 )는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 상기 확약서 내용에 따라, 임차인의 대항력이 포기되었으므로 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하고 있어 유동인구 접근성이 양호합니다.

* 주변에 강남초등학교가 있으며, 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 소규모 상권 형성에 유리합니다.

* 오피스텔 용도로 이용 중이며, 업무시설 및 주거시설의 복합적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 상도동 지역은 서울의 다른 주요 상업 지구 대비 상대적으로 개발 초기 단계이거나 성숙 단계에 있어, 신규 상권 형성을 위한 추가적인 조건(교통망 확충, 주변 개발 계획 등)이 중요하게 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 상도역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 강남초등학교가 인접해 있으며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 입지에 긍정적입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 주택가 및 오피스텔, 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크:

* 임차인이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 추후 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 낙찰자는 확약서 내용을 명확히 인지하고 있어야 합니다.

* "대항력있는 임차인", "선순위임차권"이라는 문구가 특이사항에 기재되어 있으나, 제출된 확약서에 따라 대항력은 포기된 것으로 해석됩니다. 권리 분석 시 이러한 상충되는 정보를 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 시장 변동성: 오피스텔 시장은 공실률, 금리 변동, 공급량 증가 등의 외부 요인에 민감하게 반응할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2021년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 시간이 지남에 따라 관리 및 유지 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 오피스텔로, 지하철 7호선 상도역 역세권에 있어 교통이 편리합니다. 비교적 신축 건물이며, 감정가가 시장 시세 범위 내에서 책정된 것으로 보입니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출함으로써 낙찰자가 임차인 관련 보증금 부담 없이 소유권을 취득할 수 있는 점이 큰 장점입니다. 다만, 임차인 관련 확약서의 법적 효력 및 추후 발생 가능한 분쟁 가능성은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역 인근으로 교통 편의성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태의 건물에서 즉시 활용 가능합니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자의 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 현재 시장 시세를 고려할 때 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 185,000,000원이며, 현재 주변 시세는 유사 면적 오피스텔 기준으로 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 파악됩니다. 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

본 입찰가 산정은 현재까지 파악된 정보 및 시장 상황을 기반으로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 변동 추이, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.