나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102756 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 778-40 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 ""역삼중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하고 북서측 약800m 지점에 전철역(역삼역 : 지하철 2호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층건내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 전면 인조석 붙임 및 적벽돌쌓기 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택(별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 동측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(언주로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102756 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 778-40 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 1,218,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 67.77㎡ (약 20.50평)

토지지분: 67.77㎡ (약 20.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 118.26㎡ (약 35.77평)

건물지분: 118.26㎡ (약 35.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

건축년도: 2000년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 (철근콘크리트 평슬라브지붕)

총 층수: 4층 (해당층: 4층)

지하 층수: 1층

건축면적(건폐율): 198.07㎡ (59.7%)

연면적(용적률): 861.39㎡ (198%)

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "역삼중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 북서측 약 800m 지점에 지하철 2호선 역삼역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 인조석 붙임 및 적벽돌쌓기 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄샷시 이중창호로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

본건은 서측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 이 도로를 통해 동측 인근의 간선도로인 언주로와 연결됩니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역

- 제2종일반주거지역

- 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

- 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

2.7. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 10월 30일 접수된 우리은행 근저당권 (을7, 채권액 445,500,000원)입니다.

이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 965,500,000원

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 신현종

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-14

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음

- 임차인: 유만재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다. "임대관계 미상"인 점은 추가 확인이 필요하나, 명시된 임차인들의 경우 권리상 문제는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 강남구 역삼동은 서울의 대표적인 업무 및 주거 밀집 지역으로, 풍부한 비즈니스 인프라와 높은 주거 선호도를 자랑합니다. 특히 역삼역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 편의시설과 유동인구를 확보하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

역삼역 인근에 위치하여 상업 시설 이용이 매우 편리합니다. 이마트 역삼점, 롯데백화점 등이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

강남구 역삼동의 핵심 주거지역에 속해 있으며, 주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 환경

본건 인근에는 서울역삼초등학교, 역삼중학교 등이 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 역삼역 주변으로 대성학원, 메가MD 등 다수의 유명 학원들이 밀집해 있어 교육열 높은 지역 특성을 반영합니다.

5.3. 편의 시설

이마트 역삼점이 가까이 있으며, 롯데백화점, 강남 세브란스 병원 등 주요 편의시설 및 의료시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

채권이 유동화되어 진행된 경매 물건으로, 일반적인 경매 물건에 비해 채권 관련 내용이 복잡할 수 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획 상 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 부지)으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강남구 역삼동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주요 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수합니다. 건물 연식(2000년) 대비 관리 상태가 양호할 것으로 판단되며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 강남 지역의 높은 시세와 개발 잠재력을 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 강남구 역삼동 핵심 지역에 위치한 우량 물건.

- 지하철 2호선 역삼역 도보 이용 가능한 역세권.

- 명확한 권리관계로 낙찰자가 인수할 권리 없음.

- 주변 인프라(교육, 편의, 교통)가 뛰어나 실수요자 및 투자자 모두에게 적합.

- 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 다세대주택 시세는 공급면적 기준 3.3㎡당 약 2,600만원에서 4,700만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물면적(118.26㎡, 약 35.77평)에 대한 감정가는 1,218,000,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 3,400만원 수준으로 최근 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

신축 건물(2017년식)은 3.3㎡당 4,700만원 이상으로 거래되었으나, 본건(2000년식)은 이보다 낮은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 약 1,100,000,000원에서 1,250,000,000원 사이로 판단됩니다. 경쟁률 및 현장 상황에 따라 변동 가능성이 있으나, 보수적으로 접근 시 약 1,150,000,000원을 초과하는 입찰가는 신중하게 검토해야 할 것으로 보입니다.

안정적인 투자를 고려하여 예상 입찰가는 1,150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.